بر اساس داده‌های جمع‌آوری‌شده توسط «جیم گلیسون»، محقق موسسه تحقیقاتی (Greater London Authority)، با شروع قرن بیست‌ویکم تعداد خانه‌ها در کشورهای انگلیسی‌زبان نسبت به جمعیت این کشورها، هم کمتر از سایر نقاط جهان است و هم رشد کندتری دارد. بین سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۲۰، تعداد خانه‌ها برای هر ۱۰۰ نفر در بریتانیا از ۴۳ به ۴۴ خانه افزایش یافت. در آمریکا از ۴۱ به ۴۲ و در استرالیا از ۴۰ به ۴۱ رسید. در نیوزیلند رشد جمعیت از ساخت‌وساز پیشی گرفت و تعداد خانه‌ها به ازای هر ۱۰۰ ساکن اندکی کاهش یافت و به ۳۸ خانه رسید. اما مثلاً در فرانسه، این رقم در سال ۲۰۰۰ به ۵۰ خانه رسید و تا سال ۲۰۲۰ به ۵۵ خانه افزایش یافت، همچنان که این رقم در مدت مشابه و در آلمان از ۴۷ به ۵۲ و در ژاپن از ۴۲ به ۴۹ رسید؛ اما چه چیزی این وضعیت را توضیح می‌دهد؟

عدم تعادل عرضه و تقاضا
در بیشتر بازارها، قیمت‌های بالاتر باعث تحریک عرضه می‌شود. مثلاً وقتی تقاضا برای خودرو افزایش می‌یابد، خودروسازان کارخانه‌های بیشتری باز می‌کنند تا تولید را افزایش دهند. اما همه کشورهای ثروتمند مقررات ساختمان‌سازی را به دلایل خوبی تنظیم می‌کنند؛ در حالی که یک خودرو را می‌توان تقریباً در هر جایی تولید کرد و سپس تا محل استفاده حمل کرد، زمین ذاتاً یک منبع کمیاب است و در بیشتر موارد مسکن تنها زمانی ارزشمند است که در نزدیکی مشاغل، خدمات عمومی و زیرساخت‌ها باشد. تعداد کمی از مردم می‌خواهند درست در مجاورت یک کارخانه فاضلاب زندگی کنند یا در محلی دور از خدمات شهری باشند. بسیاری می‌خواهند در نزدیکی یک پارک بزرگ یا در مجاورت زیرساخت‌های شهری زندگی کنند. برنامه‌ریزی ساخت‌وساز مسکن مستلزم در نظر گرفتن چنین مواردی است.
از آنجایی که مردم با مشاغل جابه‌جا می‌شوند، نسبت ثابت مسکن به مردم در سراسر یک کشور می‌تواند کمبود فزاینده در اقتصادهای شکوفای محلی را بپوشاند. در جاهایی مانند کالیفرنیا و لندن، دستمزدها به مراتب بیشتر از نقاط دیگر در آمریکا و بریتانیاست و این موضوع در دهه گذشته با سرعت بیشتری افزایش یافته است. اما برای کارگرانی که مالک ملک خود نیستند، سود کار کردن با اجاره‌های بالاتر از بین می‌رود. یافته‌های منتشر شده در ماه ژانویه توسط «دفتر ملی تحقیقات اقتصادی آمریکا» نشان می‌دهد که برای کارگران دارای مدرک تحصیلی، اگرچه زندگی در یک شهر ساحلی بزرگ این کشور با دستمزد قابل‌توجهی همراه است، اما هزینه بالاتر زندگی به این معناست که در مجموع آن‌ها از وضعیتی برخوردارند که با زندگی در شهر فقیرتر برابری می‌کند. در این میان کارگرانی که مهارت کمتری دارند وضع‌شان بسیار بدتر است، به این معنا که نمی‌توانند در چنین مکانی زندگی کنند و اجباراً از چنین شهرهایی می‌روند.
برای مثال با وجود اینکه کالیفرنیا تعداد زیادی شغل با درآمد خوب برای ساکنان ایجاد می‌کند، جمعیت این ایالت در حال کاهش است. در نظر بگیرید که میانگین اجاره ماهانه یک آپارتمان یک‌خوابه در شهر سانفرانسیسکو (به‌طور متوسط) ۳۰۰۷ دلار یا ۶۳ درصد از مبلغی است که متوسط بزرگسالان آمریکایی با کار تمام‌وقت پیش از کسر مالیات دریافت می‌کنند.

قوانین قدیمی و تقلیدی
با این حال، ساخت مسکن بسیار دشوار است. «برایان‌هانلون»، یکی از بنیانگذاران (Yimby) بنیاد ارائه‌دهنده خدمات مسکن در کالیفرنیا می‌گوید: «مشکل این است که همه ما وارث سیستم شهرسازی انگلیسی هستیم که فاجعه‌بار است». در بریتانیا اولین مقررات گسترده حقوق مالکان زمین برای ساخت‌وساز در ملک خود با «قانون برنامه‌ریزی شهری» در سال ۱۹۰۹ ارائه شد و سپس در سال ۱۹۴۷ با «قانون برنامه‌ریزی شهری و کشوری» به‌طور چشمگیری گسترش یافت. در آمریکا قوانین منطقه‌بندی در بیشتر مناطق شهری در دهه ۱۹۲۰ و ۱۹۳۰ تصویب شد. «رابرت تولان»، اقتصاددان مسکن در «دوبلین» ایرلند می‌گوید: «وقتی ایرلند استقلال یافت، ما عملاً همه کارهای بریتانیا را کپی کردیم. این شامل نسخه خود ایرلند از قانون برنامه‌ریزی ساخت‌وساز در سال ۱۹۶۳ نیز بود.» کشور انگلیسی ‌زبان دیگر یعنی نیوزیلند نیز قانون برنامه‌ریزی شهری و کشوری خود را که به نام «قانون بریتانیا» نام‌گذاری شده بود، در سال ۱۹۵۳ و آنچنان که از نام قانون پیداست از سیستم شهرسازی انگلیسی الهام گرفت.
در بسیاری از کشورهای انگلیسی زبان، با الهام از نگرانی‌های دوره ویکتوریایی در مورد زاغه‌ها، قوانین برنامه‌ریزی تمایل داشتند ساخت خانه‌های مجزا را در اولویت قرار دهند. برای برنامه‌ریزان شهری، تراکم شبیه ازدحام در نظر گرفته می‌شد. ترس از زاغه‌ها باعث شد تا در کانون‌های صنعتی پرجمعیت، «کاهش منطقه» و پاکسازی زاغه‌ها برای مسطح کردن شهرها و گسترش آن‌ها به زور مورد استفاده قرار گیرد. «جورج اورول»، نویسنده معروف انگلیسی نسبت به این روند بدبین بود. از او نقل شده است که: «اصلاً اگر مردم قرار است در شهرهای بزرگ زندگی کنند، باید یاد بگیرند که روی هم زندگی کنند.» اما او متوجه شد که بسیاری از کارگران در بریتانیا با رضایت خود به آپارتمان‌ها نمی‌رفتند.

آپارتمان گریزی

امروزه تعداد بسیار کمتری از شهروندان کشورهای انگلیسی زبان نسبت به کشورهای دیگر در آپارتمان زندگی می‌کنند. اکنون در انگلستان ۸۰ درصد مردم در خانه‌ها و تنها ۶ درصد در آپارتمان‌های بلندتر از سه طبقه زندگی می‌کنند. در فرانسه ۴۴ درصد مردم در آپارتمان‌ها زندگی می‌کنند. در شهرهایی از جمله دوبلین، لس‌آنجلس و سیدنی، مکان‌های ساخت خانه رو به اتمام است. با تراکم مجازی مشخص شده در قانون، تقریباً تمام زمین‌ها در محدوده معقول رفت‌وآمد شهری پیش‌تر به خانه تبدیل شده‌اند. در عوض، بخش‌های فرعی جدیدی در شهرهای جداگانه ساخته می‌شود، شاید ۵۰ یا ۶۰ مایل دورتر از هسته مرکزی شهر که ساکنان آن معمولاً زحمت رفت‌وآمد با ماشین به محل کار را متحمل می‌شوند. در بریتانیا، این کارگران دور از مراکز شهری برای رسیدن به محل کار از روی «کمربند سبز» اطراف شهرها می‌گذرند که ساخت‌وساز در آن‌ها غیرقانونی است.
نیمبی (NIMBY) که خلاصه (not in my back yard) است به معنای توصیف مخالفت ساکنان شهرها با پیشرفت‌های ساخت‌وساز در منطقه محلی خود و همچنین حمایت از مقررات سختگیرانه کاربری زمین است. این جنبش ریشه‌های متعدد دارد. بدیهی است که صاحبان خانه می‌خواهند از ارزش املاک خود محافظت کنند. مجوز ساخت خانه‌های مجزا و تنها در زمین‌های بزرگ که نوعی منطقه‌بندی است، راهی مؤثر برای جلوگیری از مهاجرت افراد فقیر به محله‌های ثروتمند است؛ چراکه آن‌ها نمی‌توانند هزینه خانه‌های مجزا را بپردازند.
در آمریکا انگیزه‌های نژادپرستانه در پس اتخاذ منطقه‌بندی و تشدید آن در دهه‌های ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰ وجود داشت. هرچند امروزه، مردم بیشتر از این می‌ترسند که مسکن جدید ترافیک را بدتر کند، منظره خانه‌شان خراب شود، همسایگان آزاردهنده باشند و یا خدمات عمومی برای پاسخگویی به تقاضای اضافی کافی نباشد، اما هنوز تبعیض نسبت فقرا را می‌توان در چنین جنبش‌هایی مشاهده کرد. همه این‌ها انگیزه‌های قوی برای ساکنان فعلی ایجاد می‌کند تا در برابر توسعه جدید مقاومت کنند.
حتی اکثر طرفداران جنبش ساخت مسکن در شهرها هم استدلال نمی‌کنند که سازندگان باید حق ساخت هر چیزی در هر مکانی را داشته باشند. در دهه‌های پس از جنگ جهانی دوم، در بسیاری از کشورهای انگلیسی زبان کل محله‌ها توسط برنامه‌ریزان ساخت‌وساز تخریب و دوباره ساخته شد. اما حرکت از آن زمان به سمت دیگری بود و امروزه موضوع مهاجرت گسترده، شرایط را متفاوت کرده است. در سال ۲۰۲۱ در «بتنال گرین» در شرق لندن، ۲۹۱ خانه توسط دادگاه عالی و برای نجات یک درخت توت مسدود شد. در واشنگتن دی‌سی، در اوایل سال جاری، یک پارکینگ قدیمی به عنوان بخشی جدایی‌ناپذیر از یک بانک تاریخی اعلام شد و هرگونه برنامه‌ریزی برای ساخت‌وساز بر روی آن ممنوع اعلام گردید. همچنین دوبلین نیز در ژانویه امسال در حکمی از طرف دادگاه عالی، ساخت نزدیک به ۱۶۰۰ خانه را ممنوع کرد.

چند دهه کمبود عرضه
اکنون عدم ساخت‌وساز و تطابق عرضه و تقاضای ساختمان‌ها در کشورهای انگلیسی‌زبان موجب افزایش شدید قیمت مسکن شده است. با این حال، ساخت‌وساز کلی برای تبدیل شهری مانند کالیفرنیا به شهری مقرون‌به‌صرفه و قابل سکونت هنوز بسیار کم است. خنثی کردن چند دهه کمبود عرضه در بازار مسکن نیاز به میزان زیادی ساخت مسکن دارد. مطالعه‌ای که امسال توسط مرکز شهرها در بریتانیا منتشر شد، تخمین می‌زند که این کشور در مقایسه با تعداد خانه ساخته شده در سایر کشورهای اروپایی، ۴.۳ میلیون خانه کم دارد. همچنین یک مطالعه در سال ۲۰۱۵ در آمریکا، هزینه سالانه توسعه محدود در بزرگ‌ترین شهرهای آمریکا را بیش از ۹ درصد تولید ناخالص داخلی این
کشور می‌داند. آنچه واضح است اینکه اجازه ساخت‌وساز باعث کاهش اجاره‌بها می‌شود. فعالان مسکن به نمونه‌ای اشاره می‌کنند که قبلاً تأثیر قابل‌اندازه‌گیری و بزرگی داشته است. در سال ۲۰۱۶، پارلمان نیوزیلند توسعه گسترده شهر اوکلند را تصویب کرد؛ مطابق تحلیل «رایان گرینوی- مک گروی»، اقتصاددان دانشگاه اوکلند نتیجه این سیاست منجر به افزایش شدید در ساخت‌وساز شد. تعداد خانه‌های جدیدی که مجوز ساخت دریافت کردند بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۱ از ۲۵۰۰ به ۱۵۰۰۰ رسید. البته مانند بسیاری از کشورهای دیگر، نیوزیلند در سال ۲۰۱۰ با اثرات بحران مالی جهانی دست‌وپنجه نرم می‌کرد. با این همه بلوک‌های آپارتمانی هوشمند، به سرعت جایگزین خانه‌های مستقل دهه ۱۹۶۰ شدند. صاحبان خانه شاهد افزایش ارزش زمین خود بودند، زیرا اکنون می‌توانستند آن را بازسازی کنند و نهایتاً هزینه اجاره یک خانه مجردی برخلاف بقیه نیوزیلند در اوکلند کاهش یافته است.