خانه‌ها شمرده می‌شوند؛ مستأجران جا می‌مانند

وقتی بخش بزرگی از درآمد یک خانوار صرف اجاره خانه می‌شود، هزینه مسکن می‌تواند بودجه خوراک، درمان و آموزش را محدود کند و حتی امکان ماندن در محله‌ای را که سال‌ها در آن زندگی کرده‌اند، از آنها بگیرد. برای بسیاری از مستأجران، پیدا کردن خانه‌ای متناسب با درآمد به انتخاب میان چند گزینه مطلوب محدود نمی‌شود؛ گاهی انتخاب میان کوچک‌تر کردن فضای زندگی، دور شدن از محل کار و مدرسه یا زندگی در شرایط نامناسب‌تر است. در چنین شرایطی، افزایش اجاره‌بها به مسئله‌ای فراتر از بازار مسکن تبدیل می‌شود و بر کیفیت زندگی، فرصت‌های اجتماعی و نابرابری شهری اثر می‌گذارد. این وضعیت در شرایطی ادامه دارد که آمارهای اعلام‌شده از سوی مسئولان، از وجود حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی در برابر ۲۷.۱ میلیون خانوار در کشور حکایت دارد.

حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، در مرداد ۱۴۰۵ اعلام کرد که با کسر حدود ۲.۵ میلیون واحد خالی، نزدیک به ۳۰ میلیون واحد مسکونی در اختیار خانوارها قرار دارد. با این حال، تعداد بالای واحدهای مسکونی به‌خودی‌خود به معنای دسترسی همه خانوارها به خانه‌ای متناسب با توان مالی‌شان نیست. این آمار نشان می‌دهد که بحران مسکن را نمی‌توان تنها با شمارش خانه‌های موجود یا واحدهای در حال ساخت توضیح داد. محمد کریم آسایش، پژوهشگر شهری و اجتماعی، در بررسی خود از وضعیت مستأجران بر همین تمایز تأکید می‌کند و می‌گوید: «مسئله مسکن در ایران را نمی‌توان صرفاً به کمبود تعداد واحدهای مسکونی تقلیل داد.» به اعتقاد او، باید پرسید چه نوع خانه‌هایی، با چه قیمتی و در کدام مناطق ساخته و عرضه می‌شوند و چه گروه‌هایی امکان دسترسی به آنها را دارند. از این منظر، معمای بازار مسکن بیش از آنکه فقط به تعداد خانه‌ها مربوط باشد، به نحوه توزیع و دسترسی به آنها بازمی‌گردد.

تعداد خانه، معمای دسترسی

مقایسه تعداد خانوارها و واحدهای مسکونی، اگرچه برای شناخت وضعیت کلی بازار ضروری است، به‌تنهایی تصویر کاملی از بحران ارائه نمی‌دهد. همه واحدهای موجود الزاماً در دسترس خانوارهای فاقد مسکن نیستند. خانه دوم، واحد خالی، مسکن متروکه و خانه‌ای که در منطقه‌ای دور از فرصت‌های شغلی و خدمات شهری قرار دارد، وضعیت یکسانی ندارند. حتی واحدی که در بازار عرضه می‌شود، ممکن است به دلیل قیمت بالا عملاً از دسترس خانوارهای کم‌درآمد خارج باشد. به گفته آسایش، برای فهم وضعیت مستأجران باید از نگاه صرفاً کمّی به بازار مسکن فاصله گرفت. بیشتر بودن تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها لزوماً به معنای رفع نیاز نیست؛ زیرا نیاز واقعی به مسکنی متناسب با درآمد، محل اشتغال و شرایط زندگی خانوار مربوط است. این تمایز به‌ویژه در شهرهای بزرگ اهمیت دارد؛ جایی که تمرکز فرصت‌های شغلی و خدمات در کنار افزایش هزینه سکونت، خانوارهای کم‌درآمد را با انتخاب‌های محدودتری روبه‌رو می‌کند.

ممکن است خانه‌ای با اجاره پایین‌تر در حاشیه شهر پیدا شود، اما هزینه رفت‌وآمد، زمان از دست‌رفته و دشواری دسترسی به مدرسه، درمانگاه و سایر خدمات، بخشی از صرفه‌جویی ظاهری را از بین ببرد. از این رو، مسئله فقط یافتن یک واحد مسکونی نیست؛ بلکه امکان زندگی در مکانی است که دسترسی به فرصت‌های اقتصادی و اجتماعی را نیز فراهم کند.

اجاره‌بها و گسترش فقر

یکی از نکات محوری در تحلیل این کنشگر شهری، تفاوت مسکن با سایر کالاها و دارایی‌هاست. خانوارها ممکن است در واکنش به افزایش قیمت‌ها، مصرف برخی کالاها را کاهش دهند یا خرید آنها را به تعویق بیندازند، اما نیاز به سرپناه قابل حذف نیست. همین ضرورت، بازار اجاره را از بسیاری از بازارهای دیگر متمایز می‌کند. آسایش با اشاره به شاخص‌های مورد استفاده در ارزیابی استطاعت مسکن، توضیح می‌دهد که اختصاص بیش از ۴۰ درصد درآمد قابل‌تصرف خانوار به هزینه‌های مسکن، نشانه فشار سنگین هزینه‌های سکونت است. او همچنین سهم اجاره از درآمد خانوار را در برخی کلان‌شهرهای ایران حدود ۷۰ درصد و در میان گروه‌های کم‌درآمد حتی بیش از ۹۰ درصد برآورد می‌کند.

این ارقام، برآوردهای اعلام‌شده از سوی او هستند؛ با این حال، به‌خوبی مسئله‌ای را نشان می‌دهند که در تحلیل بازار اجاره اهمیت دارد: هرچه سهم مسکن از درآمد بیشتر شود، امکان تأمین دیگر نیازهای ضروری محدودتر خواهد شد. در این وضعیت، خانوار ممکن است برای پرداخت اجاره از هزینه خوراک، پوشاک، آموزش یا درمان بکاهد. در نتیجه، فشار بازار مسکن به سایر حوزه‌های زندگی منتقل می‌شود و می‌تواند فقر را از یک مشکل درآمدی به مجموعه‌ای از محرومیت‌های به‌هم‌پیوسته تبدیل کند. این فشار در میان خانوارهایی که درآمد ثابت یا پایین دارند، شدیدتر است؛ زیرا افزایش هزینه مسکن الزاماً با افزایش متناسب دستمزد و درآمد همراه نیست. در چنین شرایطی، حتی خانواری که در آمارهای درآمدی بالاتر از خط فقر قرار می‌گیرد، ممکن است پس از پرداخت اجاره و هزینه‌های ضروری دیگر، منابع کافی برای گذران زندگی نداشته باشد.

هزینه‌های پنهان زندگی اجاره‌ای

پیامدهای بحران اجاره‌نشینی به مبلغ قرارداد محدود نیست. جابه‌جایی مکرر، هزینه اسباب‌کشی، تهیه ودیعه جدید و تغییر مسیرهای روزانه، بار اقتصادی و اجتماعی دیگری بر دوش مستأجران می‌گذارد. خانواده‌ای که هر سال ناچار به تغییر محل سکونت است، ممکن است پیوندهای اجتماعی خود را از دست بدهد یا برای حفظ اجاره‌ای قابل پرداخت، به محله‌ای دورتر و کم‌برخوردارتر نقل مکان کند. آسایش در تحلیل خود بر همین هزینه‌های کمتر دیده‌شده تأکید می‌کند. به باور او، جابه‌جایی اجباری می‌تواند تحصیل کودکان را مختل کند، روابط همسایگی را از بین ببرد، زمان رفت‌وآمد را افزایش دهد و دسترسی به خدمات شهری را کاهش دهد. به این ترتیب، بحران اجاره نه‌فقط بر وضعیت اقتصادی خانوار، بلکه بر فرصت‌های آموزشی، روابط اجتماعی و کیفیت زندگی شهری نیز اثر می‌گذارد.

در این شرایط، انتخاب محل سکونت دیگر صرفاً تابع ترجیح خانوار نیست؛ توان مالی، شرایط قرارداد و امکان تأمین ودیعه، محدوده انتخاب را تعیین می‌کنند. خانوار ممکن است برای ماندن در محله‌ای نزدیک به مدرسه فرزندان یا محل کار، ناچار به پذیرش خانه‌ای کوچک‌تر یا نامناسب‌تر شود؛ یا برای کاهش هزینه مسکن، از دسترسی به بخشی از خدمات و فرصت‌های شهری صرف‌نظر کند.

دسترسی؛ معیار موفقیت مسکن

بحران مسکن را نمی‌توان تنها با تعداد واحدهای ساخته‌شده یا نسبت موجودی مسکن به تعداد خانوارها سنجید. این شاخص‌ها برای ارزیابی بازار اهمیت دارند، اما پاسخ نمی‌دهند که چند خانوار توان پرداخت هزینه یک خانه مناسب را دارند، چند نفر ناچارند برای تأمین اجاره از سایر نیازهای ضروری خود بگذرند و چند خانواده به دلیل فشار هزینه‌ها از محله یا شهر محل زندگی‌شان خارج می‌شوند.

تحلیل محمد کریم آسایش بر ضرورت تغییر زاویه نگاه به مسئله مسکن تأکید دارد؛ به این معنا که به‌جای تمرکز صرف بر تعداد خانه‌ها، باید امکان دسترسی به مسکن مناسب، قابل پرداخت و باثبات را در مرکز سیاست‌گذاری قرار داد. تا زمانی که میان قیمت مسکن، درآمد خانوار و نوع واحدهای عرضه‌شده تناسب برقرار نشود، افزایش ساخت‌وساز به‌تنهایی نمی‌تواند پاسخ‌گوی بحران اجاره‌نشینی باشد. مسئله اصلی این است که واحدهای مسکونی موجود و تازه‌ساخت تا چه اندازه می‌توانند نیاز واقعی خانوارها را تأمین کنند؛ زیرا وجود مسکن در آمارها، الزاماً به معنای امکان زندگی در آن نیست.

بازنشر از آتیه‌نو