به گزارش آتیه‌آنلاین به نقل از روزنامه اعتماد، در مطالعات اقتصادی، شاخص «مسکن در استطاعت» معیاری است که برای اندازه‌گیری میزان هزینه مسکن خانوار نسبت به دیگر هزینه‌های آن محاسبه می‌شود. بر این اساس خانواری به مسکن در استطاعت دسترسی دارد که «سهم هزینه مسکن وی کمتر از ۳۰ درصد کل هزینه‌های آن خانوار باشد.»برخی از شاخص‌های وضعیت مسکن در بین دهک‌های هزینه‌ای جامعه را نشان می‌دهد. با استفاده از این شاخص مشاهده می‌شود که در مناطق شهری، بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند. این شاخص در کنار شاخص‌هایی همچون درصد مستاجرانی که در هر دهک در مسکنی با مساحت سرانه کمتر از ۱۵ مترمربع سکونت دارند تا حدودی وضعیت رفاهی جامعه به ویژه دهک‌های کم درآمد را می‌تواند بازگو کند.
چنانکه طبق جدیدترین گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس اهداف برنامه در حوزه تامین مسکن ناکام بوده است. به‌طوری که در مناطق شهری، بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند. یعنی هزینه مسکن بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک بیش از ۳۰ درصد هزینه‌های آن خانوارهاست.
هزینه مسکن برای ۷۸ درصد از خانوارهای دهک اول یعنی فقیرترین خانوارهای ایرانی، بیش از ۳۰ درصد سبد هزینه‌ای آنها را شامل می‌شود. در قیاس با فقرا در کشور ۵۵ درصد ثروتمندان یا همان دهک دهم بیش از ۳۰ درصد هزینه‌هایشان را مسکن در بر می‌گیرد. داده‌های مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد، خانوارهایی که به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند، بین ۵۲ درصد تا ۷۸ درصد هستند.
در ضمن در بین دهک‌های اول تا دهم شهر تهران، خانوارهایی که به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند، بین ۶۲ تا ۸۵ درصد هستند. در این میان ۸۵ درصد دهک اول بیش از ۳۰ درصد هزینه‌هایش مربوط به مسکن است. در مقابل این رقم برای دهک ۱۰ یعنی ثروتمندان تهرانی ۷۵ درصد است.
همه این داده‌ها بیانگر رشد فزاینده مسکن در ۷ سال اخیر است؛ رویدادی که دولت را در رسیدن به اهدافش درحوزه مسکن ناکام کرده است.
مرور برنامه ششم
بخشی از احکام قانون برنامه ششم توسعه کشور به تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و رفع فقر سکونتی آنها معطوف بوده است. براساس جزء «۱» بند «چ» ماده۸۰ این قانون، دولت مکلف شد، نسبت به تدوین برنامه «مسکن حمایتی» و «مسکن اجتماعی» اقدام کند. در واقع دولت موظف شده بود، برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در سال اول برنامه دو رویکرد را دنبال کند. در جریان ساخت و خرید مسکن ملکی ورود کند و همزمان به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک هزینه اجاره و وام قرض‌الحسنه و ودیعه مسکن اقدام کند. سیاست‌هایی که در طول سال‌های اجرای قانون هیچ عملکردی نداشته است.
بند «ب» ماده ۵۹ این قانون نیز اهدافی را برای تسهیل در ساخت یا خرید مسکن این اقشار در مناطق روستایی و شهری در نظر گرفت. جزء «۱» این بند مربوط به اجرای طرح ویژه بهسازی و نوسازی مسکن روستایی است که براساس آن باید تا پایان دوره اجرای قانون برنامه ششم بیش از ۱ میلیون واحد مسکن روستایی احداث می‌شد. سهمیه ابلاغی این طرح در مجموع سال‌های اجرای این قانون ۶۷۳ هزار واحد مسکونی بوده است که از این تعداد تنها ۳۷۱ هزار واحد در حال ساخت یا اتمام یافته است. به این ترتیب عملکرد برنامه‌ای این جزء در سال‌های اجرای قانون ۳۷ درصد و عملکرد آن براساس سهمیه ابلاغی ۵۵ درصد بوده است. جزء «۲» این بند نیز که مقرر شد تا پایان قانون برنامه ۷۵۰ هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌درآمد شهری احداث شود، عملکرد ناچیزی داشته است و تاکنون تنها به ۳۰۰ متقاضی تعلق گرفته است.
اگرچه عملکرد دستگاه‌های اجرایی در تحقق اهداف برنامه ششم توسعه قابل بررسی است، اما در سال‌های اخیر، تورم بالا و بی‌ثباتی در متغیرهای کلان اقتصادی، مهم‌ترین مانع سیاست‌گذاری در این حوزه بوده است. قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در آذرماه ۱۴۰۱، نسبت به پنج سال گذشته در ماه مشابه یعنی آذر ۱۳۹۶، بیش از ۸۴۴ درصد افزایش یافته است.
همچنین در کل خانوارهای شهری، شاخص قیمت مسکن در آذر ۱۴۰۱ نسبت به آذر ۱۳۹۶، حدود ۲۴۷ درصد رشد داشته که در همین بازه شاخص کل قیمت‌ها برای خانوارهای شهری ۴۰۳ درصد افزایش یافته است. بنابراین یکی از شروط لازم اثرگذاری سیاست‌های حوزه مسکن، مهار تورم است. ازاین رو، طرح‌های ساخت و احداث گسترده واحدهای مسکونی بدون در نظر گرفتن منابع پایدار برای تامین مالی آنها، به تشدید کسری بودجه دولت و افزایش تورم منجر خواهد شد که دسترسی خانوارها خصوصا اقشار کم‌درآمد جامعه را به مسکن مناسب، دشوارتر خواهد کرد. ازسوی دیگر، محدود کردن برنامه‌های حمایتی حوزه مسکن به ساخت مسکن یکی از دلایل عملکرد نامطلوب در این حوزه است. هزینه‌های بالای زمین و احداث یک واحد مسکونی به ویژه در مناطق شهری موجب می‌شود، اعتبارات مربوطه تنها به بخش کوچکی از جامعه هدف اصابت کند. همچنین ساخت مسکن و انتقال کامل مالکیت آن به مصرف‌کننده، انگیزه بازفروش مسکن و سوداگری این واحدها را افزایش می‌دهد و ممکن است افرادی خارج از گروه‌های هدف این سیاست با انگیزه‌های سودجویانه در صف دریافت این تسهیلات قرار گیرند. درصورتی که تجربیات جهانی دیگری در زمینه تامین مالی مسکن محرومان به جز ساخت مسکن مانند کمک ودیعه مسکن و مسکن اجتماعی اجاره‌ای وجود دارد که قابل مطالعه و بررسی است.
همچنین فاصله بسیار عملکرد احکام با اهداف کمی آنها حاکی از هدف‌گذاری‌های کمی غیرواقع‌بینانه است. بنابراین باید احکام مربوطه به‌ گونه‌ای تدوین شود که با در نظر گرفتن محدودیت منابع مالی دولت، ظرفیت موجود در احداث مسکن و حفظ تنوع در برنامه‌های حمایتی مسکن، بخش قابل توجهی از اقشار کم‌درآمد امکان بهره‌مندی از تسهیلات مربوطه را داشته باشند. بدیهی است لازمه سیاست‌گذاری موفق در این حوزه، در گام اول کنترل تورم و ثبات‌بخشی به اقتصاد است.

۲۴ درصد خانوارهای شهری اجاره نشین هستند
در حال حاضر براساس آمار و اطلاعات موجود، اقشار کم درآمد دسترسی مناسبی به مسکن ندارند که این وضعیت عدم دسترسی با شدت بیشتری در مناطق شهری مشاهده می‌شود. براساس محاسبات انجام گرفته با استفاده از داده‌های پرسشنامه درآمد و در مناطق شهری سکونت دارند که سهم اجاره‌نشینی در میان آنها در کل کشور ۲۴ درصد (بیش از ۱ میلیون خانوار) و در شهرهای بزرگ همچون اصفهان، تبریز، تهران و مشهد به ترتیب ۲۲، ۲۳، ۳۰ و ۳۳ درصد برآورد شده است.
مرور برنامه‌ها و سیاست‌های دولت در ۴۵ سال اخیر در حوزه مسکن، نشان می‌دهد، بیشترین تمرکز بنیاد مسکن بر «مسکن روستایی» معطوف بوده است. در این مسیر طرح «مسکن مهر» بزرگ‌ترین مداخله دولت است. البته یکی از گروه‌های هدف طرح «مسکن مهر» اقشار نیازمند مسکن شهری بوده است. اما شواهد نشان می‌دهد که حداقل بخشی از خانوارهای کم‌درآمد نتوانستند با استفاده از این طرح به مسکن مناسب دست یابند و برنامه‌های جایگزین دیگری با نمونه‌های موفق جهانی همچون طرح مسکن اجتماعی استیجاری هیچگاه به‌طور جدی دنبال نشده است. تنها در بازه سال‌های ۱۳۷۷ تا ۱۳۸۰ بنیاد مسکن به احداث ۲۴۹۳ واحد مسکونی اقدام کرده است.