به گزارش آتیه آنلاین به نقل از همشهری، براساس آمارهای رسمی، حجم سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان (به قیمت ثابت سال ۱۳۹۵) ۴۴.۱ درصد افت کرده و از ۲۵۶ هزار میلیارد تومان در سال ۱۳۹۰ به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است. با توجه به نقش این صنعت در اشتغال و رشد اقتصادی کشور و سهم بالای مسکن در سبد مصرفی خانوارهای ایرانی، این اتفاق از بسیاری جهات، مهم و هشداردهنده محسوب می‌شود و مرکز پژوهش‌های مجلس بر همین اساس، بر لزوم باید اندیشیدن تمهیداتی برای رفع این مسئله در برنامه هفتم توسعه تأکید کرده است.

تقابل صنعت ساختمان و خروج سرمایه

صنعت ساختمان از منظر اثرگذاری بر اشتغال، تولید و ایجاد پویایی و تحرک در اقتصاد ملی، ارتباط گسترده‌ای با بیش از ۱۵۰ فعالیت اقتصادی دارد و ۱۲ درصد از اشتغال کشور را به‌خود اختصاص می‌دهد. همچنین سهم این صنعت در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور به حدود ۳۰ درصد می‌رسد و به‌طور میانگین حدود ۳۰ درصدی از حجم نقدینگی و مبادلات مالی و همچنین تا ۷۰ درصد از سبد هزینه مصرفی خانوارها به مسکن (به‌عنوان یکی از محصولات نهایی صنعت ساختمان) اختصاص دارد. طبق اعلام بازوی پژوهشی مجلس، آمار و ارقام نیز گویای این واقعیت است که در ۳ دهه اخیر همواره بین ۲۰ تا ۴۰ درصد کل سرمایه‌گذاری‌های کشور در بخش ساختمان انجام شده و این مهم نشان‌دهنده اهمیت بسیار زیاد مسکن در رشد تولید، اشتغال و شاخص‌های اقتصادی است.

باوجود اینکه طبق این آمارها، صنعت ساختمان و مسکن اهمیت بسیار بالایی در اقتصاد ایران دارد؛ بررسی آمارهای دهه ۹۰ نشان می‌دهد روند سرمایه‌گذاری واقعی در این بخش بسیار نامساعد بوده است. در حقیقت، سرمایه‌گذاری واقعی در بخش ساخت‌وساز، با خالص حساب سرمایه ایران که نمایشگر میزان خروج سرمایه از کشور است، رابطه مستقیمی دارد؛ زیرا صنعت ساختمان برای جذب سرمایه‌گذاری نیازمند ثبات اقتصادی و آرامش بازار است و بالعکس خروج سرمایه از کشور در وضعی متفاوت رخ می‌دهد. طبق آمارهای منتشره از سوی بانک مرکزی، میزان خروج سرمایه از ایران در دهه ۹۰ به‌طور میانگین هرساله ۱۰ میلیارد دلار بوده است که بیش ‌از پیش چالش سرمایه‌گذاری در کشور را برجسته می‌کند. در کنار این مسئله آمار سرمایه‌گذاری ایرانیان در سال ۱۴۰۰، فقط در بازار مسکن ترکیه ماهانه بیش از ۶۰۰ واحد بوده است؛ آن هم در حالی که این کشور ازنظر مراکز معتبر رتبه‌بندی ریسک، دارای ریسک اقتصادی سیاسی بالایی است.

نکته قابل‌تأمل این است که باوجود فضای نامساعد بازار مسکن ترکیه برای سرمایه‌گذاری، سرمایه‌های فراری از ایران به همین بازار نامطمئن پناه می‌برند که نشانگر شرایط به‌مراتب نامساعدتر سرمایه‌گذاری در داخل است.

ساختمان، بی‌نصیب از رشد نقدینگی

آمارهای رسمی نشان می‌دهد: در دهه ۹۰، فقط در سال‌های ۱۳۹۳، ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ رشد کل سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران مثبت بوده؛ اما در همین بازه زمانی، فقط طی ۲ سال رشد سرمایه‌گذاری صنعت ساختمان مثبت بوده است و میانگین نرخ رشد سالانه سرمایه‌گذاری حوزه ساختمان در دهه ۹۰ نیز منفی ۵.۲ درصد بوده است؛ درحالی‌که نقدینگی در همین بازه زمانی رشد شدیدی داشته و از ۳۵۴ هزار میلیارد تومان در ابتدای دهه ۹۰ به ۴۸۳۲ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ افزایش یافته است؛ اما مقدار واقعی از افزایش آن وارد بخش سرمایه‌گذاری در ساختمان نشده است. در همین بازه زمانی، شوک‌های ارزی و تورمی باعث بی‌ثباتی در بازار مسکن شده و در سایه رشد ۲۲ برابری قیمت ارز، میانگین قیمت مسکن نیز با رشد ۱۷ برابری در دهه ۹۰ مواجه شده است. در این میان سازندگان بخش خصوصی امکان و فرصت جبران را در میان رشد سریع قیمت‌ها پیدا نکرده‌اند و به‌مرور تحت‌تأثیر این مسئله از بازار رانده شده‌اند که نتیجه آن در افول سرمایه‌گذاری‌های صنعت ساختمان، مشهود است.

چالش‌ها و مسائل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

وجود دوره‌های رونق کوتاه‌مدت و رکود بلندمدت و چرخه‌های قیمتی در قالب ادوار تجاری و شوک‌های حقیقی و واقعی، بازار دارایی‌ها را متأثر می‌کنند و شوک‌های پولی، حجم نقدینگی همراه با سیاست‌های دولت در حوزه پولی و استحکام بازارهای پولی و مالی و میزان ثبات آنها به شکل چشمگیری بر بازار دارایی‌ها اثر دارند. البته در تحلیل بازار دارایی‌ها، تأمین مالی و تقویت تقاضا از منظر پوشش هزینه‌های خرید اهمیت ویژه‌ای دارد؛ چراکه در شرایط وجود حباب قیمتی ارزش اسمی مسکن با ارزش‌های بنیادین آن فاصله می‌گیرد. در چنین شرایطی بازار قادر نیست منابع پس‌اندازی افراد را به سمت بهترین نوع سرمایه‌گذاری هدایت کند. درنتیجه حباب ایجاد شده به‌دلیل سیاست‌های اجرایی دولت‌ها، وجود عوامل برون‌زا، شوک‌های پیش‌بینی نشده، ناپایداری در بازارهای مالی و پولی، بازدهی متفاوت بازارها، ساختار اقتصاد و شدت و ضعف تقاضاهای منطقه‌ای و ضعف قوانین و مقررات در کنترل فعالیت‌های سوداگرانه بروز می‌کند و سفته‌بازی موجب تسریع در مبادلات مسکن در دوره‌های زمانی کوتاه‌مدت به‌منظور افزایش سودهای آنی و کوتاه‌مدت می‌شود.

بازی برد – برد با کمک به مسکن

با توجه به رابطه دوطرفه سرمایه‌گذاری و رشد اقتصادی و به‌تبع آن تأثیر مستقیم افزایش و کاهش هر یک بر دیگری، توجه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن سبب افزایش تولید ناخالص داخلی (GDP) شده و این افزایش دوباره از طریق افزایش در سرمایه‌گذاری، رشد اقتصادی بیشتر را به ارمغان خواهد آورد. در مقابل افزایش GDP نیز سبب افزایش درآمد سرانه شده ۲ شاخص اصلی دسترسی به مسکن و دوره انتظار خرید مسکن را تعدیل خواهد کرد. با توجه به این نکات، باید شرایط سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان هر چه بیشتر تسهیل شود.