به گزارش آتیه‌آنلاین، از گذشته مرسوم بوده که برای قراردادهای فروش یا اجاره مسکن مبلغی تحت عنوان کمیسیون به مشاوران املاک پرداخت می‌شده است. در سال‌های اخیر اما تورم شدید قیمت ملک و اجاره‌بها موجب شده که این رقم که طبق قواعد موجود درصدی از کل قرارداد را در برمی‌گیرد، افزایش قابل توجهی داشته باشد. بر همین اساس هم حتی در موارد متعدد مالکان واحدهای مسکونی برای فروش یا اجاره واحد خود شروطی گذاشته و تاکید می‌کنند که تن به پرداخت کمیسیون نمی‌دهند و لازم است طرف مقابل هزینه‌های مربوطه را پرداخت کند.

بسیاری نیز بر این نکته تاکید داشتند که اصلا همین مشاوران املاک هستند که برای افزایش مبلغ کمیسیون خود به گرانی قیمت مسکن دامن می‌زنند تا با بالا رفتن قیمت‌ها، کمیسیون بیشتری دریافت کنند. از سوی دیگر مستاجرانی که هزینه‌های چند صد میلیونی تا گاه چند میلیاردی را برای ودیعه مسکن متحمل می‌شدند ترجیح می‌دادند با هر رقمی که هست هزینه‌های مرتبط با مشاوران املاک را پرداخت کنند تا با گرفتن کد رهگیری و ثبت رسمی قرارداد، به نوعی ضمانتی برای پول خود داشته باشند.

حال اما شرایط تغییر کرده و بر اساس حرکت کشورهای مختلف جهان به سمت الکترونیک شدن و هوشمند شدن امور، مقرر شده است سامانه‌هایی نیز برای ثبت مبادلات ملکی طراحی و ایجاد شوند. در این میان برای اجاره ملک نیز سامانه‌ای به نام "خودنویس" آغاز به کار کرده که با بهره‌گیری از آن مالک و مستاجر می‌توانند بدون مراجعه به مشاوران املاک و پرداخت حق کمیسیون، قرارداد خود را به شکل رسمی تنظیم کرده وبرای آن کد رهگیری نیز دریافت کنند.

حتی مشاوران املاک نیز ملزم شده‌اند تمامی قولنامه‌های اجاره ملک را در سامانه خودنویس و قراردادهای خرید و فروش را در سامانه دیگری به نام کاتب به ثبت رسانند.

سامانه خودنویس چیست؟

مهدی ساسانی، مدیر سامانه خودنویس، درباره چیستی آن می‌گوید: «سامانه خودنویس نسخه جدید سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات است. رونمایی از این سامانه به خرداد ماه سال ۱۴۰۲بازمی‌گردد و تا پایان سال ۱۴۰۲ تمام قراردادهای اجاره روی خودنویس بارگزاری شده و از ابتدای سال ۱۴۰۳ و همزمان با قطع شدن دسترسی به نسخه قدیمی سامانه دسترسی مردم و مشاورین املاک به سامانه خودنویس فراهم شد.»

ساسانی با ارائه این توضیحات تاکید می‌کند که «بر اساس قانون ساماندهی بازار اجاره، اگر افراد ملکی را اجاره بدهند و کد رهگیری دریافت نکنند، درصورتیکه به هر روشی شناسایی بشود، حتی اگر مستاجر در آن باشد، به‌عنوان خانه خالی شناخته می‌شود. این به معنای آن است که مالیاتی که به خانه های خالی تعلق می‌گیرد، به این خانه‌ها نیز تعلق خواهد گرفت»

وی ادامه می‌دهد: «مهم‌ترین مزیتی که این سامانه دارد این است که هرگاه مردم بخواهند به شیوه‌ای غیر از مراجعه به بنگاه، ملکی را معامله کنند، خودشان می‌توانند بطور رایگان و از سراسر کشور اسناد خود را در این سامانه‌ها ثبت کنند. بهترین مثال برای این وضعیت، املاکی است که بین خانواده‌ها معامله می‌شود. البته باید توجه داشت که این سامانه‌ها فقط پیش‌نویس ثبت می‌کنند و مردم برای تبدیل اسناد خود به اسناد رسمی باید یک مراجعه به دفتر اسناد رسمی داشته باشند. امکان ثبت معاملات در سراسر کشور بطور شبانه روزی برای شهروندان فراهم شده است. افزون بر این، تیم پشتیبانی این سامانه، به‌صورت تمام‌وقت آماده پاسخگویی به سوالات شهروندان هستند.»

درباره وجاهت قانونی این قراردادها نیز مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی چنین تاکید کرده که قراردادهای اجاره ملک بدین شکل قابلیت ثبت داشته و این سامانه برای آنها کد رهگیری صادر می‌کند که در محاکم حل اختلاف قابل استناد است.

سامانه خودنویس و تلاش برای قانونمند شدن اجاره بها

در واقع سامانه خودنویس با اهدافی مثل ایجاد شفافیت در بازار مسکن، تسهیل امور، دستیابی بهتر به آمار، حذف هزینه کمیسیون بنگاه‌ها و کنترل نرخ‌ها در بازار اجاره راه‌اندازی شده است.

به عبارت دیگر ثبت معاملات در سامانه خودنویس یکی از راهکارهایی است که از سوی متولیان امر در نظر گرفته شده تا به نوعی به ساماندهی بازار اجاره‌بها منتهی شود چراکه در صورت ثبت معاملات در آن، صاحبان ملک در هر سال نمی‌توانند نسبت به سال قبل اجاره بهای واحد خود را بیش از درصد مجاز اعلام شده افزایش دهند و چنانچه برخلاف آن عمل کنند، مشمول جریمه خواهند شد.

اکنون آخرین آمارهای رسمی منتشر شده گویای آن است که نرخ اجاره‌بها در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۴۵ درصد افزایش داشته است در حالیکه نرخ مجاز برای افزایش در این حوزه ۲۶ درصد اعلام شده است.

در هر صورت بر اساس الزامات در نظر گرفته شده انعقاد قراردادهای مالک و مستاجری به صورت رایگان در سامانه خودنویس به نشانی khodnevis.mrud.ir به تدریج در حال افزایش است.

رویکرد مشاوران املاک درباره سامانه خودنویس

این در حالی است که واسطه‌های ملکی ایجاد سامانه مذکور را نوعی موازی‌کاری دولت با بخش خصوصی می‌دانند و معتقدند این اقدام می‌تواند اشتغال مشاوران املاک را تحت تاثیر قرار دهد که تبعات اقتصادی و اجتماعی برای کشور خواهد داشت. مشاوران املاک می‌گویند مساله‌ی اصلی بازار اجاره رایگان بودن یا نبودن اجاره‌نامه نیست و مشکل مستاجران را نوسان‌های افزایشی نرخ‌ها در بازار اجاره می‌دانند.

سعید لطفی، عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک تهران درباره سازوکارهای ثبت قراردادهای مردم می‌گوید: «در حال حاضر دو سامانه فعال است. برای خرید و فروش سامانه کاتب و برای اجاره، سامانه خودنویس. قبل از سوم تیرماه امسال مبایعه‌نامه‌ها به شیوه قدیمی نوشته می‌شد، اما از آن تاریخ به بعد افراد معاملاتشان را با ثبت در سامانه انجام می‌دهند.»

عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک تهران، با اشاره به مشکلات سامانه‌های ثبت معاملات غیرمنقول توضیح می‌دهد: «متاسفانه این سامانه‌ها مشکلات ساختاری دارند، به‌خصوص سامانه خودنویس که باید مشکلات آن مرتفع شود. از جمله این مشکلات می‌توان به مشخص نبودن اهلیت طرفین معامله اشاره کرد؛ همچنین سازوکار معاملات وکالتی در سامانه واضح نیست. برای مثال اگر کسی بخواهد با وکالت معامله کند، چگونگی آن مشخص نشده است.»

لطفی، چالش عدم تأیید صحت مدارک را از دیگر مشکلات این سامانه دانسته و تاکید می‌کند: «یکی از مهم‌ترین چالش‌ها این است که در هنگام ثبت معامله که باید مدارک بارگذاری شود، صحت و اصل بودن مدارک را سامانه بر عهده نمی‌گیرد و پیام می‌دهد که این موارد به عهده سامانه نمی‌باشد. قطعاً کسانی که می‌آیند آن‌جا کار انجام می‌دهند حقوقدان نیستند که از این مشکلات مطلع باشند.»

حال اگرچه طراحی این سامانه منجر به سهولت کار و کاهش هزینه‌ها برای شهروندان شده اما بنظر می‌رسد لازم است درباره رفع نواقص این سامانه و در عین حال تمهیدات قانونی و قابلیت استناد به قراردادهای منعقد شده به این شیوه، جدی‌تر فکر شود و از سوی دیگر وضعیت افرادی که تحت عنوان صنف مشاوران املاک فعالیت دارند نیز بررسی شود.