به گزارش «آتیه‌آنلاین»، در این نشست احمدرضا سرحدی کارشناس حوزه مسکن و حمید حاجی اسماعیلی کارشناس اقتصادی به بررسی رابطه مسئله جمعیت و اسکان پرداختند و راهکارهایی را نیز برای حل معضلات و مشکلاتی که در اینباره وجود دارد، نیز ارائه کردند.
در حال حاضر آیا وضعیت عمومی مسکن و مسائل مرتبط آن در کشور برای جمعیت فعلی و آینده مناست است؟
حاجی اسماعیلی: خیر، به لحاظ نیازها و شرایط موجود، وضعیت کنونی مسکن و زیرساخت‌ها در کشور مناسب نیست و نیاز به برنامه‌ریزی دقیق و سیاست‌گذاری هوشمندانه وجود دارد. مسکن در حال حاضر یک کالای بسیار قیمتی است که نیاز شدیدی در جامعه به آن وجود دارد. اقداماتی که طی سالیان سال انجام شده است، مبتنی بر برنامه و سیاست‌های فنی نبوده و در بسیاری از موارد، اظهار نظرها بر پایه حدس و گمان بوده است. برای همین است که ما هر روز با بلایای طبیعی مانند سیل، توفان، زلزله و نشست زمین مواجهیم و همزمان درگیر پیدا کردن زمین مناسب برای ساخت مسکن هستیم. دولت به دلیل تحریم‌ها با چالش‌های درآمدی مواجه است و مردم نیز به دلیل درآمدهای پایین، توان مالی کافی برای تهیه مسکن را ندارند. این مسئله به یک معضل بزرگ تبدیل شده است. غیر از زیرساخت‌های لازم، ما نتوانسته‌ایم ارزیابی و کار پژوهشی لازم را انجام دهیم تا ظرفیت‌های موجود را بشناسیم و بر اساس آنها برنامه‌ریزی کنیم. علاوه بر این، مشکل منابع مالی و اعتباری نیز وجود دارد.
با توجه به اینکه این اعتقاد وجود دارد، که اوضاع مسکن مناسب نیست، برای بهبود وضعیت باید چه راهکاری را در پیش گرفت؟
سرحدی: برای بهبود وضعیت مسکن و شهرسازی در ایران، باید به مسائل ریشه‌ای و بنیادی توجه کنیم. جناب حاجی اسماعیلی اشاره کردند که ممکن است بلایای طبیعی مانند سیل، زلزله و نشست زمین رخ دهد و ما باید به این مسائل به صورت ریشه‌ای نگاه کنیم و راه‌حل‌های اساسی ارائه دهیم. اولین و ابتدایی‌ترین نیاز برای کشور، داشتن برنامه آمایش سرزمین است. آمایش سرزمین یعنی شناخت منابع موجود و استفاده بهینه از این امکانات. متأسفانه در سال‌های گذشته، برنامه آمایش سرزمین به درستی اجرا نشده است. شهرها بدون توجه به ظرفیت‌های خود توسعه یافته‌اند و صنایع نیز بدون برنامه‌ریزی دقیق در مناطق نامناسب مستقر شده‌اند. برای مثال، ما صنایع آب‌بر را در مناطق کویری و خشک مانند اصفهان قرار داده‌ایم که باعث کاهش منابع آب کشاورزی و نشست زمین در این مناطق شده است. بنابراین، اولین گام برای حل مشکلات موجود، داشتن یک برنامه آمایش سرزمین درست و دقیق است. ما باید بدانیم چه صنایعی در چه مناطقی مستقر شوند، ظرفیت‌های اقلیمی و جمعیتی هر منطقه چگونه است و چه نوع توسعه‌ای در هر منطقه مناسب است. این درحالیست که برای بهبود وضعیت مسکن و شهرسازی، باید به تخصص‌ها و دانش فنی اهمیت بدهیم و برنامه‌های مبتنی بر آمایش سرزمین را اجرا کنیم. با اجرای برنامه‌های مبتنی بر آمایش سرزمین، می‌توان به بهبود وضعیت مسکن و شهرسازی در کشور دست یافت و شرایط بهتری را برای آینده جمعیت سالمند و تمامی اقشار جامعه فراهم کرد.
آیا با توجه به قیمت بالای مسکن، جمعیت کشور دستخوش تغییراتی نخواهد شد؟
سرحدی: باید این نکته را گفت که قیمت مسکن در کشور نیز با زندگی مردم همخوانی ندارد. بیش از ۳۵ درصد جمعیت کشور مستاجر هستند و در کلان‌شهرهایی مانند تهران که از نظر اجتماعی و اقتصادی اهمیت راهبردی دارد، این رقم بیش از پنجاه درصد است. دولت‌های گذشته نیز هیچ الگوی مناسبی که بتواند ظرفیت‌های کشور را به درستی به کار بگیرد، ارائه نداده‌اند. جمعیت کشور، به ویژه برای کشوری مانند ایران که در حال توسعه است و چشم‌انداز بزرگی را پیش رو دارد، از اهمیت بسزایی برخوردار است. اما اگر روند کنونی ادامه پیدا کند، نیروی انسانی و جمعیت دچار فرسودگی خواهد شد. این فرسودگی نه تنها به دلیل کهنسالی، بلکه به دلیل مواجهه با سختی‌ها و فشارهای زیاد در کشور، کل ظرفیت جمعیت را فرسوده خواهد کرد. در نهایت، بهبود وضعیت مسکن و شرایط زندگی در حاشیه شهرها نیازمند برنامه‌ریزی دقیق و اجرای سیاست‌های حمایتی است. با توجه به وضعیت اقتصادی و افزایش جمعیت در این مناطق، اقدامات موثر و جامع برای بهبود وضعیت مسکن و زیرساخت‌ها باید در نظر گرفته شود. ما در بحث بحث ساخت مسکن و شهرسازی زمین‌هایی داریم، به اسم ذخایر شهری که این زمین‌ها برای مواقع بحرانی هستند، مثلا خدای نکرده در تهران، زلزله‌ای می‌آید و ما نیاز به احداث بیمارستان صحرایی داریم، در چنین وضعیتی، ما به این ذخایر نیاز داریم.
دلیل وضعیت کنونی که ما با آن روبرو هستیم، چیست؟
حاجی اسماعیلی: سه غفلت بزرگ در کشور ما صورت گرفته که باعث وضعیت کنونی شده است. در وهله اول عدم وجود برنامه‌های مدون توسعه‌ای علیرغم تصویب شش برنامه توسعه، این برنامه‌ها کمتر از ۲۵ درصد اجرا شده‌اند. این نشان‌دهنده این است که این برنامه‌ها به درستی تهیه نشده‌اند و دیدگاه‌های تخصصی در آنها لحاظ نشده است. تدوین برنامه‌های توسعه‌ای بدون ارزیابی و پژوهش کافی منجر به عدم تحقق اهداف شده است. در وهله دوم نیز سیاست جمعیتی که در دهه‌های گذشته اجرا شد، کشور را از یک پیک جمعیتی گسترده به مسیر کهنسالی و کم‌فرزندی سوق داده است. این تغییرات جمعیتی بدون پیش‌بینی دقیق و برنامه‌ریزی مناسب منجر به نگرانی‌های بزرگی برای آینده کشور شده است. در وهله آخر نیز تغییرات بزرگ در توزیع جمعیت روستایی و شهری شکل گرفته است. در ابتدای انقلاب، ۷۰ درصد جمعیت کشور روستایی بودند و ۳۰ درصد شهری. اکنون این نسبت کاملاً برعکس شده است. این تغییر بزرگ در ترکیب جمعیت، تمام برنامه‌های توسعه‌ای را مختل کرده است. مهاجرت بی‌رویه روستاییان به شهرها منجر به مشکلات بزرگ اقتصادی و ...، در حاشیه‌نشینی شهری شده است. تلاش‌های برای مهاجرت معکوس نیز به دلیل عدم ایجاد شرایط مناسب برای بازگشت، ناکام مانده است.
برای بهبود وضعیت چه باید کرد؟
حاجی اسماعیلی:در حال حاضر نیز نیازمند پژوهش‌های دقیق برای ارزیابی ظرفیت‌های کشور در حوزه زمین، منابع و جمعیت هستیم. همچنین باید سیاست‌های کوتاه‌مدت و کارآمدی برای اسکان استیجاری و کوچکسازی مسکن اجرا کنیم. این اقدامات می‌توانند به تدریج وضعیت را بهبود بخشند و مسیر توسعه پایدار را فراهم کنند. در همین رابطه برای رفع مشکلات فعلی در کشور و حرکت به سمت توسعه پایدار، باید به طور جدی به اقدامات فنی و تخصصی بپردازیم. این اقدامات شامل تحقیقات و پژوهش‌های دقیق برای ارزیابی ظرفیت‌های کشور در مسائل زمین، منابع و جمعیت است. همچنین سیاست‌های کوتاه‌مدت نیز می‌تواند مؤثر باشد. من همواره تأکید کرده‌ام که باید به سمت اسکان استیجاری و کوچکسازی برویم. ما باید آپارتمان‌ها و واحدهای مسکونی کوچک بسازیم. این کار شدنی است.
پیشنهاد مشخص شما چیست؟
حاجی اسماعیلی:اعتقاد من این است که مسکن ملی بر اساس مالکیت دولتی و استیجاری با کوچکسازی می‌تواند در مدت زمان مشخصی بخشی از مشکل مسکن را حل کند. مردم توان مالی برای ساخت، خرید و حتی اجاره مسکن را ندارند. اگر این وضعیت ادامه یابد، جمعیت فرسوده خواهد شد و کشور نمی‌تواند به سمت توسعه حرکت کند.
در مواجهه با چنین وضعیت موجود چه باید کرد؟
سرحدی: در پاسخ به سؤال شما درباره چگونگی مواجهه با شرایط موجود، باید گفت که دو راه پیش‌رو داریم، یا باید برنامه‌ریزی جامع و دقیق انجام دهیم و تغییرات لازم را اعمال کنیم، یا اگر به همین روند ادامه دهیم، وضعیت ما روز به روز بدتر خواهد شد. نمی‌توانیم تهران را بیش از این بارگذاری کنیم و حومه‌های آن را نیز نمی‌توانیم بیشتر توسعه دهیم. باید اشتغال ایجاد کنیم، زیرا اگر فردی خانه داشته باشد اما شغل نداشته باشد، فایده‌ای ندارد.شهرهای ما اکنون بیشتر خوابگاهی هستند. مثلاً پردیس که رونق گرفته است، زیرا فاصله کمی با تهران دارد و افراد می‌توانند صبح به تهران بروند. همینطور شهرهای پرند و هشتگرد نیز چنین وضعیتی دارند. اگر بخواهیم این شهرها را توسعه دهیم، باید امکانات کشور را به طور متوازن توزیع کنیم. نود درصد امکانات اقتصادی کشور در تهران بزرگ متمرکز شده‌اند و این شهر دیگر ظرفیت ندارد. باید امکانات را در سراسر کشور توزیع کنیم تا مسئله مسکن حل شود.
مشکل آیا در این باره کمبود مسکن است؟
سرحدی: اکنون مشکل کمبود مسکن نداریم، بلکه مشکل توزیع نادرست مسکن است. تعداد ساختمان‌ها بیشتر از تعداد خانوارهاست، اما این ساختمان‌ها به صورت صحیح و علمی توزیع نشده‌اند. بسیاری از ساختمان‌های خالی وجود دارند که یا ویلایی هستند یا در کلان‌شهرها قرار دارند. این ساختمان‌ها به دلیل عدم استفاده مناسب و یا مالکیت بانک‌ها و نهادهای بزرگ خالی مانده‌اند. باید قوانینی وضع کنیم که این ساختمان‌ها به بازار اجاره وارد شوند و یا با مالیات بر خانه‌های خالی، مالکین را به اجاره دادن وادار کنیم. از سویی،مشکل دیگر این است که تورم بالا اجازه نمی‌دهد افراد بتوانند وام‌های بلندمدت مسکن بگیرند، زیرا ارزش پول در آینده کاهش می‌یابد و اقساط بلندمدت منطقی نیستند. در کشورهای دیگر تا ۹۰ درصد قیمت مسکن وام می‌دهند و بازپرداخت آن مشابه هزینه اجاره است، اما در ایران این امکان وجود ندارد.
چه اقداماتی در این باره می‌توان انجام داد؟
سرحدی:با توجه به مشکلات موجود، باید اقدامات کوتاه‌مدت و بلندمدت انجام دهیم. در کوتاه‌مدت باید تکلیف خانه‌های خالی را روشن کنیم و آنها را به بازار اجاره وارد کنیم. اگر مالکین اصرار بر خالی نگه داشتن دارند، باید مالیات بپردازند و این مالیات را برای ساخت مسکن برای زوج‌های جوان و افراد نیازمند استفاده کنیم.ما باید سریع‌تر اقدامات لازم را انجام دهیم تا از وضعیت بحرانی آینده جلوگیری کنیم. اقدامات دیرهنگام نیز می‌توانند مفید باشند، به شرطی که به صورت جدی و با برنامه‌ریزی صحیح انجام شوند. تورم فعلی در کشور ما به گونه‌ای است که گرفتن وام‌های بلندمدت برای خرید مسکن به صرفه نیست. برای مثال، اگر فردی الان یک وام میلیاردی بگیرد، ارزش این وام در سی سال آینده به دلیل تورم بالا تقریباً به کاغذ پاره‌ای تبدیل خواهد شد. از سوی دیگر، کارمندان و زوج‌های جوان درآمد کافی برای پرداخت اقساط سنگین این وام‌ها را ندارند. همین مسئله باعث شده که ازدواج‌ها کمتر صورت بگیرد و حتی ازدواج‌هایی که انجام می‌شود، به دلیل نگرانی‌های مالی منجر به کاهش تولد فرزندان می‌شود. این امر نیز به نوبه خود منجر به کمبود نیروی کار فعال در آینده می‌شود، چرا که بازنشسته‌های بیشتری نسبت به شاغلان خواهیم داشت. این مشکلی است که کشورهای پیشرفته‌تر مثل ژاپن و کره جنوبی توانسته‌اند با تکنولوژی و صنعت پیشرفته خود مدیریت کنند، اما ما فاقد چنین ظرفیت‌هایی هستیم.بنابراین، باید هر چه زودتر اقداماتی انجام دهیم تا به این نقطه بحرانی نرسیم. اگرچه ممکن است دیر شده باشد، اما هنوز می‌توانیم با انجام اقداماتی از شدت بحران بکاهیم. به عنوان اولین قدم، باید تکلیف خانه‌های خالی را روشن کنیم. چرا این خانه‌ها خالی مانده‌اند؟ باید این خانه‌ها را به بازار اجاره وارد کنیم و اگر مالکین اصرار به خالی نگه داشتن دارند، باید مالیات سنگینی بر آنها اعمال شود. درآمد حاصل از این مالیات می‌تواند برای ساخت مسکن برای زوج‌های جوان و افراد نیازمند استفاده شود.
نظر شما