به گزارش آتیه آنلاین، سازمان تامین اجتماعی به‌عنوان یک نهاد خدمت رسان، مجموعه‌های مختلفی را به کار می‌گیرد تا بتواند به وظایف تعیین شده در قانون عمل کند. یکی از اقدامات این سازمان، ایجاد شعب تامین اجتماعی، ساخت بیمارستان و مراکز درمانی با توجه به محاسباتی است که در واحدهای تصمیم‌ساز انجام می‌شود. بازوی اجرایی این سازمان برای دستیابی به اهداف تعیین شده، شرکت سرمایه‌گذاری خانه‌سازی ایران است که ساخت واحدهای اداری، بیمارستانی و درمانی سازمان تامین اجتماعی را به عهده دارد. امین تنگ ارمی معاون فنی و اجرایی شرکت سرمایه‌گذاری خانه‌سازی ایران به آتیه آنلاین می‌گوید که در حال حاضر این شرکت ۲۵ پروژه بیمارستانی، درمانی و ... شامل ۹ پروژه بیمارستانی با زیربنای حدود ۲۵۴ هزار مترمربع، ۸ پروژه درمانی با زیربنای حدود ۲۲ هزار مترمربع و ۴ پروژه اداری با زیربنای پنج هزار مترمربع در دست اجرا دارد. وی هزینه‌های ساخت بیمارستان را بیشتر از واحدهای مسکونی اعلام کرده و دلیل این تفاوت هزینه را تشریح می‌کند. به گفته تنگ ارمی، این شرکت راهکارهایی هم برای کاهش اثر تورم بر هزینه اجرای پروژه‌های خود دارد:

شرکت چه تعداد پروژه در دست اجرا دارد؟

شرکت سرمایه‌گذاری خانه‌سازی ایران به‌عنوان بازوی اصلی سازمان تامین اجتماعی از سال ۱۳۴۷ تاسیس شد و در اجرای پروژه‌های تکلیفی و سرمایه‌گذاری مسئولیت مدیریت طرح، نظارت کارگاهی و مدیریت راهبردی پروژه‌های در دست ساخت و خاتمه یافته را به عهده داشته و در این راستا از سال ۵۸ تاکنون در حدود ۸۰۵ پروژه بیمارستانی، درمانگاهی، اداری، مسکونی و انبوه سازی و ... را در پهنه ایران اسلامی با زیربنای حدود ۴ میلیون مترمربع تحویل داده ست. در حال حاضر نیز در راستای رسالت تعریف شده که خدمت به بیمه‌گذاران و اقشار مختلف جامعه است، در حوزه پروژه‌های تکلیفی ۲۵ پروژه در دست اجرا با زیربنای حدود ۲۸۱ هزار مترمربع تا پایان خرداد ماه سال جاری و در حوزه پروژه‌های سرمایه‌گذاری، پروژه ۹۷۶ واحدی شمس تبریز با زیربنای قریب به ۲۸۸ هزار متر مربع را در دستور کار خود دارد.

این شرکت نیز در حال حاضر ۲۵ پروژه بیمارستانی، درمانی و ... شامل ۹ پروژه بیمارستانی با زیربنای حدود ۲۵۴ هزار مترمربع، ۸ پروژه درمانی با زیربنای حدود ۲۲ هزار مترمربع و ۴ پروژه اداری با زیربنای پنج هزار مترمربع در دست اجرا دارد.

هزینه تمام شده هر متر مربع واحد بیمارستانی با ساختمان‌های مسکونی و اداری چه تفاوتی دارد؟ آیا در زمینه هزینه ساخت تفاوتی بین این دو وجود دارد؟

هزینه تمام شده بیمارستان از ساختمان مسکونی بیشتر است و به‌صورت تقریبی حدود ۲ تا ۳ برابر است. با توجه به ماهیت پروژه‌های بیمارستانی و تفاوت عمده سیستم‌های تاسیساتی بیمارستان با ساختمان‌های مسکونی و همچنین تفاوت مواد و مصالح به کار رفته در ساخت بیمارستان، هزینه تمام شده پروژه‌های بیمارستان به صورت کلی بیشتر از ساختمان‌های مسکونی است. همچنین استانداردها و الزامات ساخت بیمارستان‌ها، بسیار متفاوت از ساخت واحدهای مسکونی است. از این رو باعث ایجاد هزینه تمام شده بیشتر برای تهیه و نصب سیستم‌های خاص نظیر BMS و ... در بیمارستان‌ها نسبت به سایر پروژه‌های ساختمانی می‌شود.

همچنین با توجه به فضای مورد نیاز برای ساخت پروژه‌های درمانی و علی‌الخصوص بیمارستان، به‌طور کلی متراژ پروژه‌های بیمارستانی نسبت سایر کاربری‌ها بالاتر بوده و از این جهت هزینه ساخت بالاتری نسبت به سایر پروژه های درمانی دارد.

درباره دلایل این تفاوت توضیح دهید.

معمولا ساختمان‌های مسکونی تاسیسات برق و مکانیک قابل توجهی ندارند درصورتی‌که تاسیسات بیمارستان بسیار زیاد بوده به‌طوری‌که حدود ۵۰ تا ۷۰ درصد هزینه‌های بیمارستان مربوط به تاسیسات است.

تاسیسات اختصاصی بیمارستان که عموماً در ساختمان‌های مسکونی معمولی وجود ندارند شامل تاسیسات عمده موتورخانه مانند چیلرها، هوا رسان‌ها، دیزل ژنراتورها، بوستر پمپ‌های متعدد آبرسانی و آتش‌نشانی، منابع سنگین ذخیره آب، منابع دوجداره کویلی، دیگ‌های متعدد آبگرم، دیگ‌های بخار، لوازم کنترلی متعدد نصب شده در موتورخانه، اتاق پست برق با تابلوهای متعدد، تابلوهای برق اصلی و توزیع بزرگ با ظرفیت بالا، لوله‌کشی‌های سرد وگرم وآب مصرفی سنگین تاسیسات در سقف‌های کاذب و اجرای سقف کاذب در تمام طبقات است.

همچنین در واحدهای بیمارستانی به انواع شیرآلات منصوب در موتورخانه، نصب چندین آبسردکن، نصب اسپیلت‌های متعدد، نصب سیستم سرور و شبکه کامپیوتر، نصب دوربین‌های مدار بسته با تعداد زیاد و دستگاه‌های پشتیبانی، نصب سختی‌گیر در موتورخانه، ساپورت‌های زیادی تاسیساتی اجرا در سقف‌ها به علت حجم و وزن بالای لوله‌کشی و کانال‌ها و سینی کابل‌ها در سقف‌ها نیاز داریم.

در این مجموعه‌ها نیاز به نصب چراغ‌های صنعتی، چراغ‌های مخصوص بیمارستانی، انواع خازن‌های صنعتی، وسایل صوتی وجود دارد.

ارتفاع طبقات بیمارستان بیشتر از ساختمان‌های مسکونی است. بنابراین هزینه ساخت آن بیشتر است. در این واحدها نیاز به پرداخت هزینه بالاسری ۳۰ درصد به پیمانکار است که معمولاً در ساخت واحدهای مسکونی معمولی وجود ندارد.

با توجه به ضریب اهمیت بالای بیمارستان طبق مقررات ملی ساختمان، ضریب زلزله بیشتر و در نتیجه سازه نیز از مسکونی سنگین‌تر است. سیستم‌های ایمنی نصب شده در بیمارستان‌ها بیشتر است مانند حفاظ کلیه پنجره‌های طبقه همکف و درب‌ها، انواع درب‌های برقی و اتوماتیک، آسانسورهای متعدد، تخت‌بر وبرانکاردبر متعدد با ظرفیت بالاتر، تهیه ونصب دستگاه سانترال مرکز تلفن، تابلوها چلنیوم سردرب پروژه‌ها و تابلوهای بالای درب تمام اتاق‌ها در این اماکن ضروری است.

همچنین نازک کاری دیوارها داخلی بیمارستان‌ها تماماً سرامیک پرسلانی گران قیمت یا کاشی است که و در مسکونی این شیوه اجرا نمی‌شود. کانترهای پرستاری بیمارستان، لوله کشی مسی و سایر تجهیزات گازهای طبی وکنسول‌های بالای تخت وسقفی بیمارستان که توسط پیمانکاران ساختمانی تهیه واجرا می‌شود، در پروژه‌های مسکونی وجود ندارد.

استفاده از کابل‌های سایز بالا در برق بیمارستان به‌علت ظرفیت بالای برق مصرفی تجهیزات پزشکی و تاسیساتی، اجرای جزئیات تاسیسات سنگین مانند سربکوبی و mdf  کوبی اتاق‌های عمل، نصب سیستم اعلام و اطفاء حریق سنگین و پیشرفته وآدرس‌پذیر در بیمارستان‌ها، نصب سیستم‌های احضار پرستار، اجرای سیم کشی و نصب سیستم نوبت‌دهی بیمارستان و... مواردی است که در بیمارستان‌ها باید اجرا شود اما در اماکن مسکونی نیازی به آنها نیست. ضمناً کیفیت مصالح استفاده شده در بیمارستان‌ها به علت اهمیت پروژه عموماً از قریب به اتفاق پروژه‌های مسکونی اجرا شده در کشور بالاتر است.

با توجه به نوسانات بازار و تغییر قیمت مصالح ساختمانی نظیر سیمان، فولاد و غیره، هزینه تمام شده پروژه‌های شما چه تغییراتی کرده است؟

قطعاً افزایش قیمت مصالح در قیمت تمام شده پروژه تاثیر گذار است و به دو صورت باعث افزایش قیمت پروژه می‌شود.

نخست آنکه در خوش بینانه‌ترین حالت دولت مابه التفاوت افزایش قیمت مصالح را در قالب شاخص‌های تعدیل ابلاغ می‌کند و مبالغ آن در صورت وضعیت تعدیل پیمانکاران پرداخت می‌شود. بنابراین جزء قیمت تمام شده پروژه خواهد بود.

دیگر آنکه، با توجه به اینکه که تعدیل همزمان با افزایش قیمت مصالح ابلاغ نمی‌شود معمولا در مقاطع افزایش قیمت مصالح مخصوصا از نوع جهشی، عموماً روند اجرای کارگاه‌ها با کندی و رکود مواجه شده و با تحمیل تاخیر به زمان پروژه، باعث ایجاد خسارت و افزایش قیمت تمام شده پروژه می‌شود.

یکی از روش‌های کنترل نوسانات قیمت در بازار که در سال‌های ۸۷ و ۸۸ در شرکت استفاده شده این بود که برای اقلام عمده و پرنوسان پروژه، یک برگه پرداخت مابه التفاوت در مناقصات پیش‌بینی شد تا اولا پیمانکاران در زمان پیشنهاد قیمت با توجه به پیش‌بینی و حذف ریسک افزایش قیمت‌ها طبیعتا از ارائه پلوس‌های اضافی پرهیز می‌کردند و ثانیا در زمان اجرا وافزایش ناگهانی قیمت نیز خیلی به روند اجرایی پروژه لطمه وارد نمی‌شد.

بخش ساختمان تا چه میزان از نوسانات بازار تاثیر می‌گیرد و چگونه می‌توان این نوسانات را کنترل کرد؟

با توجه به اینکه هزینه تمام شده ساختمان به عوامل متعددی نظیر قیمت مواد و مصالح مصرفی، موجودی کالاها (مصالح و تجهیزات) در بازار، هزینه‌های نصب و راه‌اندازی و ضمانت کارکرد کالاها و... بستگی دارد، نوسانات بازار تاثیر بسزایی در هزینه تمام شده ساختمان خواهد داشت. جهت کنترل نوسانات بازار در قیمت تمام شده ساختمان ها می‌توان از روش‌های مختلفی کمک گرفت. مثلا طراحی استاندارد و بهینه پروژه‌ها برای استفاده حداکثری از تمام توان کارکردی پروژه را در دستور کار قرار داد. تهیه مواد، مصالح و تجهیزات در اوایل شروع پروژه‌ها، استفاده از توان داخلی در تولید و ساخت مصالح، تاسیسات و تجهیزات پروژه‌ها، آشنایی و استفاده از فن‌آوری‌های روز دنیا برای ساخت و تجهیز پروژه‌ها در راستای کاهش هزینه‌های ساخت و نگهداری از ساختمان‌ها و استفاده از روش‌های کار آمد طراحی و اجرای ساختمان‌ها با استفاده از پیشینه طراحی اقلیمی در کشور از دیگر روش‌هایی است که برای کنترل هزینه اجرای پروژه می‌توان به کار گرفت.