تصورات نادرست درباره اجاره‌نشینی

مسئله مستأجران در ایران و کم قدرتی آنها چند ضلع دارد: فقدان سیاست و نظام مسکن استیجاری و سیاست مسکن مالکانه طی همه ادوار، نابرابری حقوقی مستأجر و مؤجر، نظام سوداگری مستغلاتی، تعارض منافع سوداگرانه در بازار مسکن، فقدان سیاست های حمایتی اجتماعی، فقدان تشکل برای حمایت و چانه زنی و مطالبه گری و در کنار این‌ها تصورات ایدئولوژیک نادرستی که مسأله مستأجران و اجاره را کژدیسه نشان می دهد. در این جستار به این تصورات پرداخته می شود.

1. مسأله مستأجران ناشی از کمبود مسکن است

تعداد خانوارهای کشور 27.1 میلیون و تعداد واحدهای مسکونی 32.5 میلیون است و با کسر 2.5 میلیون واحد خانه دوم ، 30 میلیون واحد مسکونی وجود دارد که از تعداد خانوار هم مازاد است. البته طبعا باید آمار آبادی های خالی از سکنه و خانه های متروکه را هم لحاظ کرد اما مسأله اساسی 6.7 میلیون خانوار مستأجر در کشور کمبود تعداد واحد مسکونی نیست بلکه مسأله در عرضه آن است. علاوه بر این نرخ استیجار(نسبت مستأجر به مالک) در بسیاری کشورها مثل سوئد، آلمان، فرانسه، ژاپن، اتریش از ایران بسیار بیشتر است اما آنها دچار بحران جدی و وخیم وضعیت مستأجران اعم از افزایش شدید اجاره بها، جا به جایی های دائمی، مخاطرات تخلیه، تنزل اجتماعی و .... نیستند، بنابراین نفس اجاره نشینی مسأله نیست بلکه شرایط آن مسأله مند است.

2. وقتی تورم عمومی بالاست یا بازار دارایی های سرمایه ای(ارز،طلا،رمزارز) تصاعدی است، طبیعی است قیمت اجاره بالا برود

نخست آنکه اجاره هزینه خدمات سکونتی است اما سایر کالاها دارایی هستند و بنابراین نوع آنها متفاوت است. دوم آنکه در سیاستگذاری عمومی و اقتصاد اجتماعی، انواع کالاها متفاوت هستند اعم از کالای عادی(Normal Good)، کالای اساسی(Necessity or (Essential Good، کالای واسطه ای(internedite Good)،کالای عمومی(Public Good)، کالای شایسته(Merit Good) یا به اصطلاحی دیگر حق-کالا(Right Good)، کالای سرمایه ای(Capital Good) و دارایی های سرمایه ای و برحسب ماهیت آنها در خصوص کارکرد در مصرف و تولید، اهمیت معیشتی و اجتماعی، ویژگی های اقتصادی مصرف،جایگاه در سیاست گذاری،جایگاه در ترازنامه و نگهداری ثروت. سیاستگذاری و قیمت گذاری آنها متفاوت است. اینکه بخواهد نان(کالای اساسی) و پفک(کالای عادی) و مترو(کالای عمومی) و مسکن(کالای شایسته یا حق-کالا) و بنزین(کالای واسطه ای) و طلا(دارایی سرمایه ای) همگی به یک صورت محسوب شوند، نادرست است.

دوم آنکه افراد می توانند بخش هایی از سبد مصرف خانوار را تعدیل کنند و به صورت عامیانه با سیلی صورت خود را سرخ نگه دارند اما خانواده ها نمی توانند بی سرپناه شوند و البته به تعبیر پرویز پیران، جامعه شناس برجسته شهری، در ایران با پدیده حرکت از بدمسکنی به اسکان نایابی مواجه هستیم و بی خانمانی در ایران ناشی از فقر است نه مسأله آسیب اجتماعی. این موضوع را مرکز پژوهش های مجلس در گزارش «ارزیابی لایحه برنامه هفتم توسعه از منظر تأمین مسکن برای گروه های کم درآمد و آسیب پذیر» نیز تأیید کرده است و از 8 نوع بی خانمانی نام برده است که شامل ماشین خوابی، اتوبوس خوابی،گورخوابی،اشتغال یابی سکونت جویانه،سکونت دو یا بیش از دو خانوار در واحد،پشت بام نشینی، موتورخانه خوابی،خانه به دوشی است، البته علاوه بر این باید اشکال دیگر از بی خانمانی هم نام برد نظیر کانکس نشینی،پانسیون نشینی،مسافرخانه خوابی.

علاوه بر این جا به جایی های ناشی از اجاره نشینی علاوه بر هزینه های مستقیم جابجایی(هزینه اسباب کشی و هزینه های ناشی از صدمه به اسباب و اثاث) که به تعبیر مستأجری در کتاب«ولی خانه من نیست:مردم نگاری زیست فرهنگ اجاره نشینی در تهران»(هانیه بنی هاشمی،نشر مردم نگار):«هر سه اسباب کشی به اندازه یک آتش سوزی لطمه می زند». هزینه های اجتماعی متعددی دارد که در اقتصادسنجی اجتماعی قابل محاسبه هستند نظیر اختلال در آموزش کودکان،از دست دادن پیوندهای اجتماعی،تضعیف امکان مشارکت محله ای و شهری،افزایش هزینه حمل و نقل،افزایش زمان رفت و آمد،اختلال در سلامت روان و در صورت اینکه جابجایی به تنزل اجتماعی-فضایی بینجامد که اغلب چنین است هم این هزینه ها تشدید می شوند به ویژه اینکه عمدتا با کاهش بهره مندی از امکانات و خدمات شهری و مطلوبیت محیطی هم همراه است.

سوم آنکه براساس شاخص نسبت اجاره به درآمد قابل تصرف یا همان فشار اجاره براساس OECD خانوارهایی که بیش از 40 درصد درآمد قابل تصرف را صرف مسکن کنند با «نرخ بار مازاد هزینه مسکن» مواجه هستند و این نسبت در تعیین فقر بسیار دارای اهمیت است. در کلانشهرها اکنون این نسبت در ایران به حدود 70 درصد رسیده است و برای خانوارهای کم درآمد به 90 درصد و بیشتر از درآمد.

3. مؤجر هم به افزایش اجاره برای گذران امورش محتاج است

 یک پیش فرض وجود دارد که این تصویر هست که یک نفر یک ملک اضافه دارد و آن را اجاره داده است و یک مستأجر دارد و حال این اجاره مثلا مکمل درآمد بازنشستگی ناچیزش است یا برای جبران هزینه اجاره مالک در موقعیتی گران تر از ملک اجاره ای. اما این تصویر جزئی محدود از بازار واقعی اجاره است، اصولا تأمین دارایی برای سرمایه گذاری در ملک خیلی محدود در توان درآمد کارمندی است و معدودی می توانند به مدد سایر بازارهای سرمایه ای،ارث،وام و ... منابعی را فراهم کنند که بتوانند به سرمایه گذاری ملک بدل کنند.

 نمونه آمار مالکیت واحدهای خالی و سهم بانک ها،نهادهای حاکمیتی و بزرگ مالکان و نمونه آمار جمعیت 4 درصدی چند خانه ای ها نشانگر آن است که یک بازار برابر برای مسکن و اجاره وجود ندارد و این بازار به انحصار میل دارد. آمار سایر دارایی ها از جمله پس انداز بانکی نیز مؤید همین امر است، کمتر از 20 درصد جمعیت، بیش از 80 درصد پس انداز بانکی را داراست. در ضمن مالک، دارایی اش و ارزشش حفظ می شود و این ارزش با اجاره از بین نمی رود و تنها هزینه استهلاک وجود دارد که بخشی از این هزینه هم بر مستأجر تحمیل می شود.

4. کنترل اجاره موجب کاهش عرضه می شود

نخست آنکه عرضه موجود بازار مسکن با وجود عدم کنترل اجاره و لجام گسیختگی آن برای پاسخگویی به بازار اجاره، مسکن کم درآمدها و استطاعت پذیر نیست. برای مثال در شهر تهران بخش عمده پروانه های ساختمانی و مصوبات کمیسیون ماده پنج به 3 منطقه شمالی و مرفه تعلق دارد و این به بازار مسکن سرمایه ای تعلق دارد نه بازار مصرفی مسکن. همینطور از لحاظ متراژ هم با اینکه تقاضا به صورت میانگین روی 60 مترمربع است، عرضه به صورت میانگین روی 121 مترمربع رسیده است و طی بازه ده ساله فاصله متراژ عرضه با تقاضا بیشتر شده است.

دوم آنکه بحث در مورد کدام نوع عرضه است؟ در برابر عرضه سازندگان خرد و عرضه بازار، گزینه های عرضه مسکن استیجاری دولت و شهرداری ها(یعنی عرضه غیرسوداگرانه) و عرضه انبوه سازی با تکنولوژی ساخت جدید(یعنی عرضه با صرفه جویی در مقیاس و تجمیع) وجود دارد. در صورت وجود و تقویت این گزینه ها، عرضه بازار و عرضه سازندگان خرد نیز خود را تطبیق می دهد و تنظیم می شود.(طبعا بخشی از مؤجرانی که همزمان مستأجر هم هستند یا مؤجرانی که اجاره مکمل بازنشستگی شان است سیاست حمایتی تکمیلی در این حالت نیاز است).