بحران جهانی مسکن/۱

امروزه دسترسی به مسکن تبدیل به یک مسئله حیاتی در سراسر جهان شده است. اوضاع مسکن در شهرهای بزرگ جهان اصلا مناسب نیست؛ به‌طوری که شهرهایی که زمانی با مسکن مناسب در دسترس بودند به قیمت‌های ناپایدار رسیده‌اند. راه‌حل‌های پیشنهادی مانند ساخت خانه‌های بیشتر، سقف اجاره‌بها، سرمایه‌گذاری در مسکن یارانه‌ای و محدود کردن خرید ملک توسط خارجی‌ها مانع گسترش این موضوع نشده است. بر اساس گزارش «سازمان همکاری اقتصادی و توسعه» (OECD)، قیمت مسکن بین سال‌های ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۴، در ایالات متحده ۵۴ درصد، در چین ۳۲ درصد و در اتحادیه اروپا نزدیک به ۱۵ درصد (از جمله در اسپانیا ۲۶ درصد) افزایش یافته است. این افزایش در شهرهای بزرگ حتی بیشتر بود. در برخی شهرها، اجاره‌بها در مدت مشابه دو برابر شد؛ به‌طوریکه نزدیک به ۹ درصد از جمعیت کشورهای صنعتی‌ جهان، بیش از ۴۰ درصد از درآمد خود را به پرداخت اجاره یا رهن مسکن اختصاص می‌دهند. به این ترتیب مسکن به عنوان بحرانی که بخش بزرگی از جهان توسعه یافته را تحت تاثیر قرار داده است، به یک موضوع کلیدی در مبارزات انتخاباتی ریاست جمهوری ایالات متحده تبدیل شده و حتی به اولویت نخست وزیر بریتانیا، کیر استارمر تبدیل شده است. قصه از کجا شروع شد اما مسئله از کی، کجا و چگونه شروع شد؟ هیچ پاسخ آسانی برای این سوالات وجود ندارد. شاید بتوان منشاء بحران کنونی را به سیاست‌های پایان قرن بیستم بازگرداند، زمانی که بسیاری از دولت‌های غربی میزان مسکن عمومی خود را کاهش دادند. پژوهشگران عرصه شهری ورود «رونالد ریگان» و «مارگارت تاچر» را که نوید دهنده چرخش به سوی لیبرالیسم(نو) در غرب بود، نقطه چرخش سیاست‌های مسکن و آزادسازی اقتصادی شهرها می‌دانند. در این دوره مسکن عمومی قدیمی، به جای دریافت تعمیر و نگهداری منظم، اجازه تخریب گرفت و اغلب بدون ساختن مسکن جایگزین تخریب می‌شد. بلافاصله پس از اجرای سیاست‌های تاچر-ریگان، بسیاری از شهرها خود را با منابع کمتر برای زیرساخت‌های مسکن شهری و تقاضای فزاینده‌ در این‌باره مواجه دیدند؛ وضعیتی که برای مقابله با آن دیگر به منابع مالی پیشین مجهز نبودند. «مارک روارک»، استاد حقوق در دانشگاه «تولسا»، معتقد است که این سیاست‌های ریاضتی «نقش مهمی در تخریب این ساختمان‌ها داشتند، تا جایی که خطری برای خانواده‌ها به شمار می‌رفتند. مانند آتش‌سوزی در برج گرنفل در لندن؛ جایی که شعله‌های آتش به سرعت از طریق پوشش‌های آلومینیومی و پلاستیکی پخش شدند و عدم وجود خدمات شهری مناسب منجر به گسترش بیشتر آتش شد». این وضعیت انزوای جوامع فقیر در مناطقی با فرصت‌های اقتصادی کم رخ داد، یا به عبارتی در محلات فقیرنشین. در نهایت با وجود حباب املاک و مستغلات در آغاز قرن ۲۱، عرضه ناکافی مسکن همچنان ادامه دارد. بحران معروف سال ۲۰۰۸ نیز شک دیگری بود، بحرانی که تمام ساخت‌وسازها را متوقف کرد و باعث شد قیمت‌ها بیش از همه در مناطق شهری افزایش یابد. عدم دسترسی به خدمات و مشاغل در شهرهای بزرگ وضعیت را تشدید کرد. رشد اقتصادی در تعداد معدودی از مراکز کلان شهرها متمرکز شده که منجر به رقابت شدید برای مسکن شده است؛ مسئله‌ای که به نوبه خود منجر به اعیان‌سازی شد. شاید بپرسید چگونه؟ در واقع مدل «ابرشهر» (super-city model) که از دهه ۲۰۰۰ در سراسر جهان ترویج شد، این باور را ایجاد کرد که شهرها باید استعداد و سرمایه را جذب کنند، و این اتفاق در حالی رخ داد که پیامدهایی آن برای مردم ساکن این شهرها در نظر گرفته نشد (بسیاری سرآغاز چنین ماجرایی را در نیویورک دهه ۷۰ میلادی می‌دانند که مدل جذب سرمایه در شهر را برای اولین بار در قرن ۲۰ اجرایی کرد). توضیح اینکه با جذب سرمایه به شهرها تنها بخش‌هایی موفق به جذب سرمایه شدند که می‌توانستند درآمدزا باشند، به این ترتیب خدمات شهری مانند پلیس، آتش‌نشانی، بهداشت عمومی، نظافت شهری و هر خدمات عمومی دیگری که وابسته به بودجه عمومی شهرداری‌ها بود دیگر نتوانست مانند قبل عمل کند. این وضعیت موجب شد تا هزینه مستغلات به طور کلی افزایش یابد، با جذب سرمایه در شهرهای بزرگ، قیمت ساختمان افزایش یافت، چرا که با هجوم شرکت‌ها برای خرید دفاتر و حجم بالای کارمندانی که نیاز به مسکن داشتند، بازار مسکن اشباع شد و قیمت‌ها افزایش یافت، مردمی که سابقا در این شهرها زندگی می‌کردند دیگر قادر به تامین هزینه‌های مسکن خود نبودند و کم کم به حاشیه شهرها رانده شدند. علاوه بر این، مسکن دیگر به عنوان یک حق اولیه تلقی نمی‌شود و اکنون به عنوان یک سرمایه‌گذاری مالی به آن نگاه می‌شود. «کریستوف اشمید»، استاد حقوق اقتصادی در دانشگاه برمن آلمان می‌گوید: «سفته‌بازی‌ها از ساخت آپارتمان‌هایی حمایت می‌کنند که بیشترین درآمد را داشته باشند، در حالی که خانه‌های ارزان‌قیمت که بیشترین نیاز را در جامعه برطرف می‌کنند و تقاضای بالایی دارند، نادیده گرفته شده‌ است». در واقع شرکت‌هایی مانند Zillow و Redfin نقش مهمی در این پدیده بازی می‌کنند و به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهند که حتی بدون حضور فیزیکی دارایی‌ها را در هر شهری در جهان به دست آورند. «اشمید» ادامه می‌دهد: «ده سال پیش، یک شرکت سرمایه‌گذار املاک و مستغلات هزینه‌های راه‌اندازی دفتر و بازدید ملک را برای سرمایه‌گذاری پیش رو داشت، امروز، با خدمات آنلاین این شرکت‌های بزرگ، دیگر اوضاع اینطور نیست». از طرف دیگر حقوق‌ها متناسب با قیمت املاک و مستغلات رشد نکرده‌اند. در اتحادیه اروپا، متوسط ‌اجاره‌بها بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲ تقریبا ۲۰ درصد افزایش یافت و قیمت اجاره و خرید تا ۴۸ درصد بالا رفت. بازارهای آزادسازی شده در حال ویران کردن مسکن هستند و در ایالات متحده و اسپانیا، ۲۰ درصد از مستاجران بیش از ۴۰ درصد از درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند، در حالی به گفته OECD در فرانسه، ایتالیا، پرتغال و یونان، این میزان بین ۱۰ تا ۱۵ درصد متغیر است. بسیاری از کشورها برنامه‌هایی را با هدف افزایش عرضه مسکن عمومی در آینده ایجاد کرده‌اند، اما اثربخشی آنها هنوز مشخص نشده است و تحلیلگران می‌گویند که اگر تصمیمات برنامه‌ریزی منطقه‌ای هوشمندتر اتخاذ نشود، نتایج محدود خواهد بود. در یادداشت بعدی به وضعیت مسکن در شهرهای بزرگ کشورهای اروپا، آمریکا و چین می‌پردازیم.