چه چیزی موجب شکاف بازار مسکن در ایالات متحده شده است؟

به گزارش آتیه آنلاین و به نقل از فایننشیال تایمز؛ در اواخر فوریه، سرمایه‌گذاران مسکن «ادموند فرانکو» و «جرمی گرگ» یک آپارتمان چند میلیون دلاری جدید در وسط شهر منهتن نیویورک خریدند، آپارتمانی که قیمتش بالاتر از ۵۰ درصد بودجه اولیه آنها شد. «فرانکو» که به‌عنوان مشاور مالی کار می‌کند، می‌گوید: «این بسیار بیشتر از آن چیزی است که ما برای سرمایه‌گذاری در نظر داشتیم. به نظر می‌رسد این یک نقطه عطف در بازار مستغلات نیویورک است؛ با رشد اقتصادی بسیار خوب در آمریکا و کم شدن بیکاری، ارزش بازار سهام بالا رفته است». سه هزار مایل دورتر و در سانفرانسیسکو، خرید خانه برای «میشل» و همسرش هرگز به این اندازه دور از دسترس به نظر نمی‌رسید. این زوج که در زمینه فناوری کار می‌کنند، هر دو تابستان گذشته اخراج شدند. شوهر میشل هنوز بیکار است و میشل نگران است که شغل جدیدش امن نباشد. هنگامی که اجاره نامه آنها در ژوئن به پایان برسد، آنها قصد دارند با نقل مکان از آپارتمان سه خوابه خود در اوکلند، به یک خانه کوچکتر نقل مکان کنند و اجاره خود را یک سوم کاهش دهند. «میشل» که از دادن نام خانوادگی خود خودداری کرد می‌گوید «در حال حاضر هیچ راهی وجود ندارد که خودمان با دریافت وام خانه دار شویم، نرخ‌های وام مسکن و قیمت‌ خانه‌ها بسیار بالاست، و با توجه به بازار تخصصی ما، هیچ شبکه ایمنی وجود ندارد. همسرش می‌گوید «بدبین نبودن سخت است». وضعیت‌های متفاوت برای اکثریتی که با نرخ‌های بالای وام مسکن دست و پنجه نرم می‌کنند، بازار در رکود گیرکرده است. طبق گزارش انجمن ملی املاک، در ژانویه امسال، نرخ سالانه فروش خانه‌های دست دوم به ۴ میلیون رسید که ۳۸ درصد کمتر از ژانویه ۲۰۲۲ بود. اما در بالای بازار، فروش در حال افزایش است: در ژانویه، فروش خانه‌های دست دوم بالای ۱ میلیون دلار ۲۷ درصد بیشتر از سال قبل بود و بسیاری از خریداران در سال گذشته از افزایش ۳۴ درصدی سهام S&P (شاخص بازار سهام ۵۰۰ شرکت از بزرگترین شرکت‌های بورس اوراق بهادار در ایالات متحده) سود بردند. «چن ژائو»، رئیس موسسه تحقیقات اقتصادی در Redfin، یک پورتال دارایی ایالات متحده، معتقد است: «سال گذشته در این زمان تقریباً همه رکود را پیش‌بینی می‌کردند و خریداران محتاط‌تر بودند، خریداران می‌گفتند شاید من به آن خانه دوم نیاز نداشته باشم. اما اکنون با این خرید نکردن بازار به فرود نرمی رسیده است و در عوض خریدها در بازار لوکس (جایی که نگرانی خریداران وجود ندارد) افزایش یافته است». بیرون از بازار خانه‌های لوکس در ایالات متحده، خریداران با موانع زیادی روبرو هستند. مهمترین این موانع هزینه‌های سرسام‌آور وام مسکن است. بنابر آخرین گزارش‌ها میانگین نرخ ثابت ۳۰ ساله وام مسکن ۶.۸۷ درصد بود که نسبت به پایین‌ترین نرخ در ژانویه۲۰۲۱ یعنی ۲.۷۵ درصد فاصله زیادی دارد. نتیجه این که بسیاری از صاحبان خانه احساس می‌کنند در جایی که هستند گرفتار شده‌اند و امکان بهبود مسکن خود را ندارند. برای بسیاری از خانواده‌ها، مخارج خانه‌ داشتن هم بسیار گران شده است. طبق پورتال املاک Zillow، در سال ۲۰۱۹، یک خانواده با درآمد متوسط معمولاً نزدیک به ۵۰ درصد از درآمد خود را صرف هزینه‌های رهن و مراقبت از کودکان می‌کرد. در ژانویه امسال این رقم به ۶۶ درصد افزایش یافته است. «اسکات» که در زمینه فناوری کار می‌کند و تنها نان‌آور یک خانواده چهار نفره است، سال گذشته خانه‌ای را در اوریندای کالیفرنیا خریداری کرد که نیاز به بازسازی داشت. با احتساب وام مسکن، بیمه، رهن و مالیات بر دارایی، او امروز ماهیانه ۳۵۰۰ دلار بیشتر از مبلغی که برای اجاره آخرین خانه خود می‌پرداخت، می‌پردازد. این هزینه به همراه دیگر هزینه‌های زندگی او تمام حقوقش را مصرف می‌کند. علاوه بر اینها، شرکتی که خانه‌ او را بیمه کرده بود به تازگی گفته است که از خانه‌اش به دلیل قرار داشتن در منطقه‌ای که در معرض خطر آتش‌سوزی است امکان بیمه شدن را از دست می‌دهد. «اسکات» که از ذکر نام خانوادگی خود امتناع کرد، می‌گوید: «وضعیت ما بسیار سخت شده است؛ من نرخ بالای وام مسکن و مالیات بر دارایی زیادی می‌پردازم که قبلاً [به‌عنوان مستأجر] پرداخت نمی‌کردم». اخراج‌های گسترده در بخش کاری او، که فشار در محل کار را افزایش داده است، به نگرانی‌های او در مورد امنیت مالی بلندمدت خانواده می‌افزاید. او می‌گوید: «امروزه کار در فناوری از خاصیت درآمد بالا، خلاقیت بالا و ریسک‌پذیری را از دست داده است. من قبلا معلم بودم؛ حتی در آن زمان با حقوق بسیار کمتر، هرگز مجبور نبودم اینطوری با وحشت زندگی کنم». وحشت و انتظار «جرد هالپرن»، از موسسه «داگلاس الیمن» در نیویورک، به مشتریان می‌گوید که اگر اکنون وام مسکن بگیرند، می‌توانند زمانی که نرخ‌ها پایین‌تر است، سرمایه‌گذاری مجدد کنند. او می‌گوید: «اما خریداران در حال حاضر توان دریافت وام مسکن را ندارند، یا می‌توانند اما منتظر کاهش نرخ هستند». برای بسیاری، این فقط نرخ وام مسکن نیست که باید کاهش یابد. بر اساس شاخص S&P، از ژانویه ۲۰۲۰، قیمت خانه‌های یک خانواده در ایالات متحده ۴۶ درصد افزایش یافته است. طبق اعلام موسسه Zillow با افزایش ۵.۵ درصدی در دسامبر سال گذشته، میانگین قیمت خانه در ایالات متحده اکنون نزدیک به ۳۴۸۰۰۰ دلار است. در بازار خانه‌های لوکس، جایی که افزایش‌های اخیر بازار سهام به افزایش خرید نقدی کمک کرده است، نرخ بالای وام مسکن نگرانی کمتری ایجاد می‌کند. به گفته «داگلاس الیمن»، در سه ماه آخر سال ۲۰۲۳، تعداد خانه‌هایی که به صورت نقدی در منهتن خریداری شده‌اند، ۱۸ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است. اکنون خانه‌های لوکس ۶۸ درصد از کل فروش را به خود اختصاص داده‌اند. با این حال، برای بسیاری از خریداران ثروتمند نیز، نرخ بالای وام مسکن فعلی به سختی پذیرفتنی است. سال گذشته، «آلن جی وایلدستاین» (یک میلیونر آمریکایی) خانه‌ای در «بنتلی رزیدنس» میامی خریداری کرد، این آخرین خانه از چهار خانه‌ای است که او دارد و همه آنها را با پول نقد خریداری کرده است. برای میلیونرها خرید نقدی خانه به صرفه‌تر است و فروشندگان هم اعتماد بیشتری به آنها دارند. با این همه کسانی که برای خرید خانه نیازمند دریافت اعتبار هستند یا از دریافت آن باز می‌مانند یا از وحشت نرخ‌های بهره بالا ترجیح می‌دهند که به انتظار روز بهتری بنشینند.