واکاوی افزایش ۶۱ درصدی اجاره‌بها در سال ۱۴۰۲

محمود اولاد در گفتگو با آتیه‌آنلاین، در ارتباط با انتشار آمارهای بخش مسکن پس از وقفه‌ای ۱۰ ماهه، گفت: طی ماه‌های گذشته اظهاراتی درباره کاهش قیمت مسکن مطرح می‌شد اما اکنون با انتشار گزارش‌های رسمی به نظر می‌رسد نه تنها کاهشی در قیمت‌ها رخ نداده بلکه در عمل نیز رشدی بیش از ۶۰ درصد در قیمت مسکن رخ داده است. این کارشناس مسکن در ارتباط با افزایش ۶۱ درصدی قیمت اجاره‌بها ادامه داد: درحال حاضر در شهری مانند تهران عرضه به شدت محدود و تقاضا بسیار بالاست که این امر موجب می‌شود عده‌ای موفق به خرید نشده و به سمت بازار اجاره‌بها سوق پیدا کنند. بر این اساس قیمت اجاره‌بها نیز افزایش می‌یابد و عده‌ای مجبور می‌شوند به سمت مناطق پیرامونی بروند و بدین ترتیب قیمت حتی در این مناطق هم افزایش پیدا می‌کند. وی افزود: از سوی دیگر در چنین شرایطی برخی قوانین وضع می‌شود که حتی ممکن است اثرگذاری معکوس داشته باشند. به‌طور مثال قانونی گذاشته می‌شود که اجاره‌بها نباید سالانه بیش از ۲۵ درصد رشد داشته باشد، همین موضوع باعث می‌شود برخی از مالکان که ممکن است قدرت ریسک کمتری داشته باشند ترجیح دهند واحد خود را اجاره ندهند که در نهایت همین مسئله به کمبود عرضه دامن می‌زند و خود دلیلی برای افزایش قیمت بیشتر می‌شود. اولاد همچنین به بحث مالیات اشاره کرد و گفت: گاه مالیات بر مسکن یا خانه‌های خالی افزایش پیدا می‌کند تا شاهد افزایش عرضه باشیم اما در عمل همین مسئله نیز منجر به تورم در بخش مسکن می‌شود. ما باید این نکته را در نظر داشته باشیم که به‌طور طبیعی شهر تهران ظرفیتی محدود دارد و از نظر جغرافیایی بیش از حدی مشخص نمی‌توان دامنه آن را گسترش داد. در چنین شرایطی نیز طبیعی است که امکان عرضه محدود باشد. ما سال‌هاست انتظار این را داشتیم که روزی تهران به مرحله اشباع برسد و دیگر در آن جایی برای ساخت و ساز نباشد. وی ادامه داد: با این وجود همگان دوست دارند به تهران مهاجرت کنند یا حداقل در این شهر زمین یا ملکی داشته باشند چرا که از سویی تمرکز امکانات و خدمات در تهران است و از سوی دیگر رشد ملک در پایتخت نسبت به سایر شهرها بیشتر است. در چنین شرایطی وضعیت مسکن به سمت رکود تورمی می‌رود و بعد از یک نقطه تنها قیمت‌ها بالا می‌رود و دیگر جایی برای عرضه بیشتر وجود ندارد. در این وضعیت نیز همگان ترجیح می‌دهند ملک خود را نگه دارند و از فروش آن خودداری کنند و عرضه کمتر و کمتر می‌شود. این کارشناس مسکن تاکید کرد: در حال حاضر حدود یک ششم جمعیت کشور در تهران سکونت دارند و مابقی جمعیت نیز به دلایل متعدد از جمله بحث‌های اقتصادی ترجیح می‌دهند در تهران باشند اما برای رسیدن به تعادل لازم است بخشی از جمعیت از تهران به سمت شهرهای دیگر سرریز شود و اگر قرار باشد در این روند مداخله‌ای صورت گیرد طبیعی است که شرایط بدتر خواهد شد. اولاد ادامه داد: اکنون بخش قابل توجهی از سرمایه و پس‌اندازها به سمت تهران می‌آید اما باید شرایط به سمتی سوق پیدا کند که هر فردی در شهر و استان خود مانده و سرمایه‌ها از تهران به سمت سایر شهرها برود تا با رشد شهرهای دیگر در تهران نیز شاهد کاهش تمرکز باشیم. وی افزود: البته شاید روند درست‌تر این بود که در سالیان گذشته دولت‌ها اندیشه‌ای برای تمرکز بالای تهران می‌کردند و به استان‌های دیگر نیز بها می‌دادند نه اینکه تمام تصمیم‌گیری‌های استان‌ها به تهران محول شود و تمرکز شدید در تهران باعث فجایع زیست محیطی مانند فرونشست زمین، بحران منابع آبی زیرزمینی، آلودگی هوا، ترافیک و غیره شود. در واقع در چنین شرایطی می‌توان گفت مواردی مانند اجاره‌خانه‌های بالا یا این اتفاقات دفاع طبیعی تهران از خودش است تا شاید در آن شاهد کاهش جمعیت باشیم. این کارشناس مسکن گفت: زمانی که جمعیت کاهش ندارد و از سوی دیگر عرضه کم بوده و اجاره‌بها بالاست در کوتاه مدت شاهد پدیده‌هایی مانند کوچ مستاجران به مناطق پیرامونی، زندگی دو خانواده در یک واحد، اسکان غیر رسمی، کارتن خوابی یا پدیده‌های دیگری خواهیم بود که تمام آنها به دلیل آن است که این کلانشهر دیگر ظرفیت جمعیت و توسعه بیشتر را ندارد. اولاد همچنین به بحث افزایش قیمت مسکن و اجاره بها پرداخت و تاکید کرد: چند ماهی بود که دائم بر کاهش قیمت مسکن تاکید می‌شد اما حال با انتشار آمارهای رسمی مشخص شده است که نه تنها کاهشی در کار نبوده بلکه قیمت‌ مسکن ۷۸ درصد هم رشد داشته است. وی ادامه داد: زمانی که بازار مسکن مانند حالا با رکود تورمی مواجه است وقتی مالکی قصد دارد ملک خود را برای اجاره بگذارد به این نکته توجه دارد که برای یکسال قادر به افزایش مجدد اجاره‌بها نخواهد بود و به همین دلیل از ابتدا سعی می‌کند قیمتی را لحاظ کند که تا چند ماه بعد را پوشش دهد، اما در نهایت ممکن است به دلیل رکود حاکم بر بازار مجبور شود برای رسیدن به نتیجه کمی قیمت خود را پائین بیاورد که این امر به معنای کاهش اجاره‌بها یا معامله به نرخ زیر قیمت نیست بلکه راهکاری است که افراد برای جلوگیری از خالی ماندن املاک اجاره‌ای لحاظ می‌کنند و در نهایت قیمت بازار آن چیزی است که با آن معامله صورت می‌گیرد.