نیمی از زمین‌های صنعتی کشور بلااستفاده مانده‌اند

زمین به عنوان یکی از نهاده‌ِهای بنیادین تولید، نقشی تعیین‌کننده در فرایند توسعه صنعتی دارد. براساس استانداردهای بین‌المللی گزارشگریِ مالی، زمین یک دارایی بدون استهلاک است و همین ویژگی آن را برای سوداگران جذاب می‌کند. این جذابیت ضرورت مداخله و سیاست‌گذاری صحیح دولت‌ها بر زمین را دوچندان کرده است. به همین دلیل تخصیص زمین‌های صنعتی با قیمت ترجیحی و شرایط فروش اقساطی برای حمایت از تولید و کارآفرینی اهمیت ویژه‌ای در رشد و شکوفایی صنعتی کشور دارد و در عین حال خطراتی را هم ایجاد می‌کند.

اهمیت زمین در رشد صنعتی موجب استفاده بهینه از آن در شهرک‌های صنعتی شده که صنایع وابسته و مرتبط را در یک محدوده جغرافیایی تجمیع می‌کند. اما مسئله تخصیص نیافتن بهینه و بهره‌برداری ناکارآمد از زمین‌های صنعتی همچنان به‌عنوان یک چالش اساسی مطرح است. شواهد موجود نشان می‌دهد که بخش قابل‌توجهی از زمین‌ها در شهرک‌های پرتقاضا راکد مانده، دیوارکشی شده یا با سوله‌های خالی رها شده‌اند. از سوی دیگر، در شهرک‌های کم‌تقاضا نیز موارد متعددی از انصراف متقاضیان از دریافت زمین گزارش شده است.

مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی به تازگی گزارشی راهبردی درباره وضعیت شهرک‌های صنعتی در ایران منتشر کرده است که به بررسی وضعیت بهره‌وری زمین‌های صنعتی می‌پردازد. گزارش مجلس به مسئله ارزیابی کمی وضعیت بهره‌وری زمین‌های صنعتی در شهرک‌ها و نواحی صنعتی ایران و تحلیل روند آن در یک دهه اخیر ۱۳۹۳-۱۴۰۲ پرداخته است. دفتر «مطالعات انرژی، صنعت و معدن» در گزارش تازه خود، شهرک‌های صنعتی را به‌عنوان یکی از ابزارهای اصلی دولت در مسیر توسعه صنعتی، تجمیع منابع و زیرساخت‌های مورد نیاز صنایع کوچک و متوسط و نیز تسهیل خوشه‌سازی می‌داند.

این گزارش سه چالش اساسی را در ارتباط با شهرک‌های صنعتی ایران بازشناسی می‌کند: نخست فقدان تامین پایدار انرژی و کمبود زیرساخت‌های ضروری، دوم ایرادهای ناظر بر ساختار مدیریت و مالکیت و سوم سوداگری و عدم بهره‌وری زمین صنعتی. مسئله‌ای که به دلیل ناکارآمدی فرایندهای واگذاری، ضعف نظارت و ناکافی بودن سازوکار خلع ید، به یکی از چالش‌های اصلی توسعه صنعتی کشور بدل شده است.

یافته‌های گزارش بیانگر آن است که از مجموع زمین‌های صنعتی کشور، تنها ۳۷ درصد به بهره‌برداری رسیده است؛ رقمی معادل ۵۲ درصد از زمین‌های واگذار شده به متقاضیان. شکاف فزاینده بین روند واگذاری و بهره‌برداری، گویای ناکارآمدی در مدیریت این دارایی و استفاده از آن به عنوان ابزار سوداگری است. همچنین داده‌ها حاکی از ضعف نظام نظارت بر بهره‌برداری و خلع ید از زمین‌های راکد است، به طوری که در بازه مورد مطالعه، به‌صورت میانگین سالیانه، فقط ۲.۸ درصد از زمین‌های غیرفعال استرداد شده است. این روند موجب شده تا حدود ۴۸ درصد از زمین‌های صنعتی کشور، یعنی نزدیک به نیمی از کل اراضی، بلااستفاده باقی بماند.

نتایج این پژوهش نشان می‌دهد که چالش اصلی بهره‌وری پایین زمین‌های صنعتی، فراتر از عوامل درون سازمانی، ریشه در وابستگی مالی سازمان صنایع کوچک و شهرک‌های صنعتی به درآمد ناشی از واگذاری زمین و چرخه اقتصادی آن، کمبود زیرساخت و متقاضی در مناطق محروم و مشکلات چارچوب‌های نهادی، سیاستگذاری و نظارتی کلان دارد.

درعین‌حال، طولانی شدن روند واگذاری تا بهره‌برداری، نظارت ضعیف و ناکارآمدی در سازوکار خلع ید را موجب شده است. به‌طوری که طی کمتر از یک دهه تنها ۲.۸ درصد زمین‌های غیرفعال مشمول فسخ قرارداد شده‌اند؛ به‌عبارتی به‌طور میانگین سالیانه حدود ۲۹۵ قرارداد به مرحله خلع‌ید رسیده است. این آمار نشان دهنده ناکافی بودن ابزارهای نظارتی و استمرار چرخه بهره‌وری پایین در اراضی صنعتی است.

از طرف دیگر بررسی شاخص شدت کارایی حاکی از آن است که میزان سرمایه‌گذاری واقعی در شهرک‌ها و نواحی صنعتی کشور به‌طور متوسط بیش از ۹ میلیارد ریال به‌ازای هر هکتار زمین و حدود ۱۱ میلیارد ریال به‌ازای هر واحد بوده است. با وجود این، روند این شاخص طی سال‌های اخیر نزولی بوده و حاکی از کاهش کارایی سرمایه‌گذاری در اراضی صنعتی است. علاوه بر این، مقایسه استانی نشان می‌دهد که سطح سرمایه‌گذاری به‌ازای هر هکتار در شهرک‌های صنعتی برتر و پرتقاضا تا ۱۰ برابر بیشتر از استان‌های دارای شهرک‌های صنعتی قابل بهبود است. این شکاف چشمگیر بیانگر نابرابری جدی در بهره‌وری اراضی صنعتی کشور است؛ شکافی که بخشی از آن ناشی از کمبود زیرساخت‌ها در استان‌های کم‌برخوردار و بخشی دیگر ناشی از ضعف در مدیریت و فرایندهای نظارتی است.

برای مثال براساس تقاطع‌گیری آمار استانداری تهران و سازمان صنایع کوچک و شهرک‌های صنعتی استان تهران در سال ۱۴۰0، از مجموع واحدهای فعال و غیرفعال شهرک‌ها و نواحی صنعتی استان تهران که 6 هزار و 19 واحد است، پنج هزار و 322 واحد فعال و 697 واحد غیرفعال هستند. این یعنی ۱۱.۵ درصد از واحدهای شهرک‌های صنعتی استان تهران فقط به بهره‌برداری اولیه رسیده‌اند و اکنون غیرفعال هستند؛ آماری که در استان‌های دیگر روشن نیست. درحالی‌که تهران جزو استان‌هایی است که تقاضای دریافت زمین صنعتی از شهرک‌های صنعتی آن بالاست و انتظار می‌رود در استان‌هایی که کم تقاضا تلقی می‌شوند، چنین آماری پایین‌تر نباشد. همین مسئله نشانه مهمی از بهره‌وری نداشتن زمین‌های صنعتی است.

در کنار آنچه گفته شد، افزایش سهم کارگاه‌های تکمیل‌ شده در مقایسه با کل بنگاه‌ها و هم‌زمان کاهش سهم کارگاه‌هایی که در مراحل دریافت زمین، احداث یا بهره‌برداری قرار دارند، می‌تواند نشانه‌ای از راکد ماندن زمین‌های صنعتی و فقدان بهره‌برداری بهینه از آن‌ها در فاصله میان واگذاری تا آغاز فعالیت واقعی باشد. نکته قابل توجه این است که آمار موجود شامل واحدهایی نمی‌شود که در مقطعی به بهره‌برداری رسیده اما در ادامه رها شده‌ا‌ند یا عمدا با هدف سوداگری متوقف مانده‌اند. از سوی دیگر، نتایج محاسبه شاخص‌های شدت کارایی زمین نشان می‌دهد که در سال 1402 میزان اشتغال ایجاد شده به‌ ازای هر هکتار زمین بیش از 15 نفر و به ازای هر واحد بیش از 2۰ نفر بوده است؛ شاخص‌هایی که روندی به نسبت باثبات را تجربه کرده‌اند.

جمع‌بندی مباحث این گزارش نشان می‌دهد که ارتقای بهره‌وری اراضی صنعتی در شهرک‌ها و نواحی صنعتی تنها از مسیر بازنگری جدی و اصلاح در سه محور اساسی امکان‌پذیر است: فرایندهای واگذاری، نظام نظارت و سازوکار خلع‌ید. تنها با ایجاد تحول در این بخش‌ها امکان استفاده بهینه از زمین‌های صنعتی فراهم خواهد شد. بهره‌برداری بهینه از اراضی نه‌تنها به تقویت ظرفیت‌های تولیدی کشور کمک می‌کند، بلکه می‌تواند براساس برنامه پنج‌ساله هفتم توسعه، زمینه‌ساز شکوفایی صنایع کوچک و متوسط، شتاب‌بخشی به مسیر توسعه صنعتی و در نهایت تحقق هدف رشد ۸ درصدی بخش صنعت باشد.