مزایا و معایب تعیین استانی اجاره بهای مسکن

به گزارش آتیه آنلاین به نقل از روزنامه ایران، از سال گذشته این محدودیت‌ها به‌صورت الزام در قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها گنجانده شد. ماده ۷ قانون ساماندهی به موضوع قیمت‌گذاری در اجاره مسکن پرداخته است که بر اساس آن درصد اجاره مسکن ابتدای هرسال از سوی مراجع ذی ربط (شورایعالی مسکن یا وزارت راه وشهرسازی) تعیین می‌شود. اکنون «فرزانه صادق» وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که «در نشست اخیر شورای‌عالی مسکن، تعیین سقف رشد اجاره بها به استان‌ها سپرده شده است.» وی توضیح داد: «پیش‌تر افزایش اجاره محدود به ۲۰ تا ۲۵ درصد بود اما مصوبه جدید این اختیار را به شورای مسکن استان‌ها می‌دهد تا سقف اجاره را متناسب با نرخ تورم هر استان تعیین کنند.» سال گذشته شورای‌عالی مسکن، سقف افزایش اجاره بها در تمام استان‌ها به استثنای ۵ استان را ۲۵ درصد تعیین کرد؛ در این ۵ استان نیز سقف افزایش بین ۲۲ تا ۲۳ درصد تعیین شد. امسال، دولت تصمیم گرفته با توجه به وضعیت و شرایط اقتصادی متفاوت در استان‌ها، تصمیم‌گیری در مورد تعیین قیمت اجاره بها را به شورای مسکن استان‌ها واگذار کند. با توجه به اینکه تا پیش از قانون ساماندهی، دولت عملاً دخالتی در تعیین یا کنترل نرخ اجاره بها نداشت، کارشناسان و فعالان بازار مسکن، مداخله دولت و تعیین محدودیت برای رشد قیمت اجاره را مثبت ارزیابی می‌کنند اما از نظر آنها مهم‌تر از قانونگذاری، اجرا و نظارت بر اجرای درست است. هرچند سال گذشته سقف افزایش اجاره بها ۲۵ درصد بود اما طبق آمار متوسط تورم اجاره بها سال گذشته به ۴۰ تا ۵۰ درصد رسید. فرشید ایلاتی، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است ارزیابی قانون ساماندهی و تعیین محدودیت برای افزایش اجاره بها، نیاز به زمان بیشتر و تکمیل زیرساخت‌ها دارد. وی تأکید دارد که کنترل قیمت اجاره‌بها و دخالت دولت در این بازار ضروری است و در اکثر کشورها این مداخلات برای حمایت از مستأجران و بخصوص اقشار کم درآمد، از سوی دولت‌ها اعمال می‌شود. واگذاری تعیین قیمت به مدیریت شهرها طبق مصوبه شورای‌عالی مسکن، تعیین سقف برای افزایش اجاره بها امسال نیز اجرا می‌شود اما تفاوتی که با سال قبل دارد این است که سقف افزایش اجاره بها به‌صورت استانی تعیین می‌شود. سازوکاری که قانون برای تعیین سقف اجاره در نظر گرفته این است که رقم آن پایین‌تر از نرخ تورم عمومی در نظر گرفته شود. سال گذشته متوسط نرخ تورم عمومی ۳۰ درصد برآورد شد و بر اساس این نرخ سقف اجاره بها ۲۵ درصد تعیین شد. کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است با توجه به اینکه شرایط شهرهای مختلف از نظر موجودی مسکن یا تعداد مالکان و مستأجران متفاوت و ممکن است شرایط اقتصادی و بازار مسکن در یک شهر طوری باشد که قیمت اجاره سالانه در آن شهر تغییر محسوسی نداشته باشد، اما تعیین نرخ اجاره استانی، این شهر را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد و ممکن است موجب افزایش سقف اجاره در شهرهای کوچک شود. ایلاتی افزود: «موضوع این است که در چند سال اخیر تورم مسکن بیشتر از تورم عمومی افزایش داشته است بنابراین منطقی این است که حتی در حد همان نرخ تورم، افزایش سقف اجاره بها برای امسال در نظر گرفته شود. اما مهم‌تر از تعیین عدد برای افزایش اجاره بها، کنترل نرخ و نظارت بر اجرای قانون در بازار است.» وی گفت: «نکته دیگر این است که هزینه‌ها و مخصوصاً هزینه مسکن در کلانشهرها بالاتر از شهرهای کوچک است، با تعیین استانی قیمت اجاره بها ممکن است نرخ شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها را به شهرهای کوچک‌تر تحمیل کنیم. به نظر می‌رسد سیاست تعیین محدودیت برای افزایش سقف اجاره بها باید به گونه‌ای باشد که افزایش قیمت متناسب با منطقه و شهرهای مختلف باشد و مدیریت شهری متناسب با شرایط شهر، تعداد مستأجران موجودی مسکن و تقاضای اجاره، نرخ را تعیین کند و تعیین نرخ از استانی به شهری تغییر کند.» این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: «به نظر می‌رسد قانونگذار برای حفظ نظامات قانونگذاری موضوع استانی را مطرح کرده است اما می‌توان آن را به مدیریت شهری سپرد. شاید شرایط اقتصادی یک شهر به گونه‌ای باشد که افزایش قیمت مسکن و یا اجاره در آنجا تغییر زیادی نداشته باشد اما با تعیین نرخ استانی، افزایش نرخ را به این شهرها انتقال می‌دهیم و سیاست کنترلی در این شهرها اثر معکوس و منفی خواهد داشت. برنامه‌ریزی‌های مسکن باید با ظرافت و دقت باشد تا مردم از آن منتفع شوند. سیاست‌گذاری نباید به گونه‌ای باشد که مردم از آن متضرر شوند.» بانک اطلاعاتی کامل نیست آمارها اما نشان می‌دهد متوسط افزایش اجاره بها و تورم مسکن در چند سال اخیر در شهرهای کوچک بیشتر از شهرهای بزرگ رقم خورده است. طبق آمار بانک مرکزی، در سال ۱۴۰۱، درصد تغییر شاخص اجاره بهای مسکن در شهرهای کوچک ۵۵ درصد و در شهرهای بزرگ ۴۸ درصد بوده است. ایلاتی این ارقام را ناشی از رشد تورم در این سال‌ها می‌داند. وی می‌گوید: «به دلیل تورم، اجاره بها در شهرهای کوچک افزایش داشت مثلاً در آمار گفته می‌شود تورم اجاره شهرهای کوچک ۱۰۰ درصد رشد داشته است باید مشخص شود رشد صددرصدی نسبت به چه چیزی و عدد چقدر بوده است؟» وی خاطرنشان می‌کند: «همه این مسائل نشان می‌دهد باید نظام داده‌های مسکن در کشور شفاف شود و پایگاه‌های اطلاعاتی باید تکمیل شود و معاملات اجاره و خرید و فروش ثبت شود تا بتوانیم برای هر منطقه، شهر و استان سیاستی تعیین و سپس اثر منفی یا مثبت این سیاست را ارزیابی کنیم.» بیش از دو سال از راه‌اندازی سامانه خودنویس برای ثبت الکترونیکی قراردادهای اجاره و خرید و فروش مسکن می‌گذرد اما اطلاعات این سامانه توسط وزارت راه و شهرسازی ارزیابی نشده است. مشخص نیست متوسط قیمت در قراردادهای ثبت شده در این سامانه چه میزان است تا بر اساس آن بتوان اجرای سیاست تعیین سقف اجاره بها را بررسی کرد. داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: «از زمانی که سامانه خودنویس راه‌اندازی شده با توجه به اینکه تعدادی از معاملات در این سامانه انجام می‌شود؛ بنابراین آمار اتحادیه از تعداد قراردادها و رقم آنها نمی‌تواند آمار دقیق و درستی باشد اما وزارت راه نیز در جهت تجمیع آمار و ارائه گزارش آماری دقیق از تعداد معاملات و قیمت‌ها اقدامی نکرده است.» کارشناس اقتصاد مسکن نیز با اشاره به مشکل شفافیت آماری در بازار مسکن گفت: «در مجموع سیاست کنترل اجاره بها سیاستی اصولی است که نیاز به تأمین زیرساخت دارد. زیرساخت اجرای این سیاست تکمیل سامانه املاک و اسکان است تا تمام معاملات مسکن در آن ثبت شود. اگر آمار معاملات ثبت نشود امکان کنترل قیمت و اعمال سیاست تعیین محدودیت برای افزایش اجاره بها وجود ندارد.»