تأمین مالی مسکن به وسیله بورس

صندوق‌های املاک و مستغلات به عنوان یکی از ابزارهای نوین مالی برای بخش مسکن قلمداد می‌شوند. این صندوق‌ها به سرمایه‌گذاران امکان مشارکت در پروژه‌های بزرگ را می‌دهد و به تولید مسکن در کشور کمک می‌کند. این نهادهای مالی امتیاز خوبی برای سهام‌داران قائل می‌شوند تا آن‌ها ضمن سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، نیاز واقعی مسکن خود را برطرف کنند. این صندوق‌ها می‌توانند در حوزه ساخت مسکن و تأمین مالی بازوی کمکی در کنار بانک‌ها باشند، زیرا آن‌ها قادرند با زیرساخت‌های مناسبی که در اختیار دارند، منابع خُرد را به سمت پروژهای ساختمانی هدایت کنند. یکی از نکات حائز اهمیتی که باید در بحث صندوق‌های املاک و مستغلات مورد توجه قرارداد، بحث تعمیق این صندوق‌هاست. در حال‌حاضر به سبب عمق کم آن‌ها قادر به همراهی وزارت راه و شهرسازی در پروژه‌های بزرگ عمرانی نیستند. این درحالی است که در اکثر کشورهای دنیا شرکت‌هایی وجود دارند که سرمایه‌های مردم را جمع کرده و به انبوه‌سازی مشغول می‌شوند. بنابراین، به نظر می‌رسد صندوق املاک و مستغلات در جمع کردن سرمایه‌های مردم در حوزه مسکن بسیار مفید و مؤثر باشد. همچنین صندوق‌های املاک و مستغلات با توجه به مزایای نقدشوندگی و تنوع سرمایه‌گذاری اهمیت قابل‌توجهی برای سرمایه‌گذاری دارند. این ابزارهای مالی، امکان دستیابی به سود از رشد قیمت بازار مسکن را فراهم می‌کنند. جمع‌آوری سرمایه‌ از طریق اوراق سلف مجید عشقی، رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار در مورد تأمین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه می‌گوید: «اوراق سلف یکی از ابزارهایی است که تا قبل از پایان سال‌ جاری از آن رونمایی می‌کنیم. این اوراق برای فروش متری مسکن است. این امر می‌تواند به سرمایه‌گذارانی که توانایی خرید کامل ملک را ندارند کمک کند.» محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز در این رابطه با اشاره به اینکه عرضه متری مسکن در بورس می‌تواند منابع خرد مردم را جذب و به سمت تولید مسکن هدایت کند، گفت: «با این کار سرمایه مردم در محل مناسبی سرمایه‌گذاری شده و می‌تواند با اطمینان سودآوری داشته باشد و موجب تولید و ساخت مسکن برای افراد فاقد مسکن ‌شود.» او افزود: «با این کار منابع مردم را به سوی کار با ارزش، مهم و تأثیرگذار اقتصادی یعنی ساخت مسکن هدایت می‌کنیم. همچنین اطمینان داریم این کار موجب جلوگیری از هدررفت سرمایه مردم شده و نتیجه آن کاری مهم و زیربنایی برای کشور است. اگر عرضه مسکن در بورس نیازمند قانون باشد، می‌توانیم به دولت کمک کنیم. هرچند این کار نیاز به قانون ندارد و مسیری که دولت در پیش گرفته درست و مورد حمایت است. نتیجه آن نیز افزایش تولید و کاهش قیمت مسکن خواهد بود.» رضایی کوچی ادامه داد: «عرضه متری مسکن در بورس، جذب سرمایه مردم و هدایت به سمت تولید مسکن را در پی دارد . از این طریق مردم هم صاحب مسکن می‌شوند و قیمت مسکن کنترل می‌شود.» بازار سرمایه و تأمین مالی تولید فردین آقابزرگی، کارشناس بازار سرمایه با اشاره به اینکه تأمین مالی مسکن از طریق بورس تاکنون با فرازونشیب‌های زیادی روبه‌رو بوده، گفت: «در ابتدا باید دید هدف دولت از این کار چیست، تا بعد بتوان در مورد چند و چون آن تحلیل کرد. به‌طور کلی بورس بستر مناسبی برای تأمین مالی درست و اصولی بخش‌های مختلف اقتصادی ازجمله صنعت ساخت‌وساز است.» او افزود: «با انتشار اوراق سلف مسکن که از طریق آن فروش متری مسکن رخ می‌دهد، می‌توان سرمایه‌های خرد را جمع‌آوری کرد. از این طریق بحث تأمین مالی پرژوه‌های در حال ساخت نیز می‌تواند دنبال شود. همچنین از ورود نقدینگی به بازارهای سفته‌بازانه جلوگیری خواهد شد که این مسئله از اهمیت بسزایی برخوردار است.» این تحلیل‌گر بورسی با تأکید بر اینکه هدف نهایی از تشکیل بورس در کشورمان، رونق تولید و تأمین مالی است، افزود: «متأسفانه طی این سال‌ها جهت‌دهی سرمایه‌های بورسی به سمت بخشی از اقتصاد که تولید مولد را برعهده دارد، تا حدود زیادی محقق نشده است. هرچند روش‌های مختلفی برای انجام این کار صورت پذیرفته، اما تاکنون این اقدامات به نتیجه‌ مورد انتظار منتج نشده است.» آقابزرگی با اشاره به اینکه دولت در حال حاضر با کسری بودجه قابل‌توجهی روبه‌رو است، ادامه داد: «غیر از موضوعات شامل تأمین مالی بخش مسکن از بورس، دولت می‌تواند با عرضه املاک مازاد خود در بورس کالا، اقدام به تأمین نقدینگی کند و بسیاری از اموال مازاد خود را از این طریق به فروش برساند.» او گفت: «بازار سرمایه از ظرفیت‌های زیادی برخوردار است که می‌تواند از آن‌ها در جهت رونق تولید و تأمین مالی بهره ببرد. البته انجام این کار نیاز به یک برنامه‌ریزی اصولی و مدون دارد که باید دید آیا در این جهت حرکت خواهد شد یا خیر.» اثرات مهم استفاده از اوراق سلف مسکن اوراق سلف موازی مسکن از یک طرف به سهم و اندازه خود نقدینگی سرگردان را در جامعه کنترل می‌کند و از طرف دیگر با سوق دادن وجوه جمع‌آوری شده به سمت فعالیت‌های مولد، زمینه اشتغال و تولید در بخش مسکن و صنایع وابسته و در نهایت افزایش رشد اقتصادی را فراهم می‌آورد. در اوراق سلف موازی مسکن زمانی که شرکت‌های انبوه‌ساز برای توسعه فعالیت‌های موردنیاز مسکن و مستغلات خود با کسری منابع مواجه هستند، می‌توانند برای تأمین مالی خود، از انتشار اوراق سلف موازی مسکن در بورس استفاده کنند. همچنین در صورتی که بانک مرکزی قصد اعمال سیاست پولی انبساطی داشته باشد با خرید این اوراق به قیمت بیشتر نقدینگی را در جامعه تزریق خواهد کرد. در مقابل برای اجرای سیاست انقباضی به فروش این اوراق و جمع‌آوری نقدینگی در دست مردم اقدام می‌کند. بنابراین اوراق سلف می‌تواند در کنار اوراق مشارکت و دیگر اوراق بهادار، جایگزینی مشروع و مطمئن برای اوراق قرضه به عنوان یک ابزار سیاست پولی تلقی شود. با ترکیب قراردادهای سلف موازی استاندارد و سایر ابزارهای مالی می‌توان در جهت تأمین مالی بخش مسکن کشور اقدام کرد. جهت موفقیت این اوراق باید انواع مختلف ریسک در بازار اولیه و ثانویه از قبیل ریسک‌های نرخ سود بانکی، نرخ ارز، نوسان سطح عمومی قیمت‌ها، نقدشوندگی، نوسان قیمت مسکن و ریسک نقدینگی بانی و همچنین راهکارهای لازم برای پوشش این ریسک‌ها را در نظر گرفت.