انباشت تقاضا و کاهش خرید و فروش در بازار مسکن

به گزارش آتیه آنلاین به نقل از روزنامه کارو کارگر، افزایش اجاره بهای مسکن تا آنجاست که گفته می‌شود نرخ اجاره از خرداد به این سو از روند قیمتی مسکن پیشی گرفته است، وضعیتی که به گفته «محمود اولاد» کارشناس مسکن علاوه بر کاهش قدرت خرید مستاجران، معلول کمبود عرضه در کشور است. اما این به معنای لزوم افزایش عرضه نیست چرا که صرفا معادله مسکن را به طور موقت حل خواهد کرد و راهگشا نخواهد بود. به گفته این کارشناس مسکن، بازار خرید و اجاره در عین حال که به هم خیلی بهم مرتبطند، دو بازار مستقل و جدا از هم هستند. ما همیشه فکر می‌کنیم رابطه آن‌ها مستقیم است، در صورتی که اینطور نیست. هر کدام عوامل موثر بر خودش را دارد. کشش‌های این دو بازار نیز متفاوت است. کشش عرضه و کشش تقاضا هم به عوامل متفاوتی بستگی دارد. هر چند با یکدیگر ارتباط دارند. این رکودی که در بازار خرید و فروش اتفاق افتاده نمی‌تواند در بازار اجاره رخ دهد چون اینجا عرضه کننده به فکر درآمد بیشتر است. از آن طرف متقاضیان هم چاره دیگری ندارند. به خاطر همین شرایط بازار اجاره مثل خرید و فروش نیست. به همه این‌ها قدرت خرید مستاجران را باید اضافه کرد. اولاد در ادامه به توضیح تاثیر کمبود عرضه بر قیمت مسکن می‌پردازد و به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: «قیمت مسکن به ویژه در تهران از چند سال قبل با مشکل مواجه است و عملا ساخت و ساز در داخل تهران به دلیل اینکه عرضه زمین محدود شد (بخش زیاد آن ساخته شد و آن تعدادی هم که مانده یا مشکل سندی دارد و یا مالک نمی‌خواهد آن را بسازد) و کاهش یافته و به عبارتی عمودی شده است. در این شرایط وقتی تقاضا هست، باعث افزایش قیمت می‌شود. البته این به آن معنا نیست که عرضه زمین را بالا ببریم و تراکم را افزایش دهیم. تهران یک ظرفیتی دارد و در حال حاضر از حد اشباع نیز گذشته است. آلارم قیمتی نیز همین موضوع را دارد می‌گوید که من تحمل و ظرفیت کافی را ندارم.» به گفته این کارشناس مسکن این افزایش قیمت باعث می‌شود که خیلی‌ها توان خرید مسکن را نداشته باشند و به سمت پیرامون بروند. ولی یک گروهی هم به سمت بازار اجاره میل پیدا می‌کنند. بر این اساس وقتی عرضه مسکن عمودی شد، عرضه واحدهای اجاره نیز محدود می‌شود، ولی تقاضا هم از سمت کسانی که نتوانستند بخرند و هم از سوی خانوارهای جدید افزایش پیدا می‌کند، در نتیجه نرخ اجاره هم بالا خواهد رفت. ترفند دولت برای کاهش قیمت مسکن طبق گزارش اخیر مرکز آمار ایران قیمت مسکن از خردادماه وارد فاز کاهشی شده است. محمود اولاد در این باره به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: «فروشنده‌های مسکن با توجه به زمانبر شدن مدت فروش حاصل از رکود و افزایش قیمت در این مدت معمولا قیمت را ۲۰، ۳۰ درصد بیشتر می‌گویند چون نگران این است که اگر بفروشد شاید نتواند بخرد و علاوه بر این در هنگام معامله جای چانه زنی را در نظر می‌گیرند. اما باید گفت قیمت آن چیزی است که معامله می‌شود نه آن که گفته می‌شود. حضرات وقتی می‌گویند ۲۰ درصد کاهش قیمت داشتیم اولی را نگاه می‌کنند نه آن قیمتی که معامله شده است. وقتی این قیمت دوم را نگاه می‌کنید می‌بیند که عملا هیچ اتفاقی نیفتاده است». اما علاوه بر این دولت ترفند دیگری نیز به کار گرفته است که به کاهش قیمت مسکن در این دوره منجر شده است. به گفته اولاد این ۴، ۵ درصدی که گفته می‌شود در تابستان کاهش قیمت داشتیم، به دلیل ترکیب واحدهایی است که خرید و فروش شده است. اگر به این ترکیب نگاه کنید متوجه می‌شوید ترکیب قدیمی سازتر شده است. خانه نوساز گرانتر از قدیمی ساخت است وقتی ترکیب معاملات قدیمی ساخت می‌شود معلوم است که میانگین قیمت کاهش می‌یابد. قبلا قیمت واحدهای نوساز را محاسبه می‌کردند الان قیمت خانه‌های قدیمی را». لزوم تمرکززدایی از تهران برای حل مسئله مسکن محمود اولاد معتقد است ما در بازار مسکن کاری کردیم که جذابیت وحشتناک و تمرکز زیادی روی تهران و برخی کلانشهرها ایجاد شده است. به گفته این کارشناس مسکن، وقتی در شهرستان می‌بینند که در طول ده سال گذشته ملکشان ۵ برابر رشد داشته در حالی که اگر در تهران یک زیر پله داشتند صدبرابر شده بود، تمایل زیادی پیدا می‌کنند که ملک را بفروشند و به تهران بیایند. مسئله مسکن باید این باشد که چگونه از تهران تمرکززدایی کنیم و چگونه مناطق دیگر را توسعه بدهیم. در این شرایط مکانیزم‌های دفاعی شهر مشکل را حل می‌کند. وی در توضیح این وضعیت می‌گوید: «اینکه تراکم بالا رفته و شهر شلوغ شده و قیمت‌ها بالا رفته این خود به جاذبه تبدیل شده است. این جاذبه باید در جاهای دیگر نیز بالا رود. باید در پیرامون سرمایه گذاری کرد. مملکت که فقط تهران نیست. وقتی به این توجه نمی‌شود مسکن هم چنین وضعیتی پیدا می‌کند. شما اگر هر راه حل دیگری بدهید باز هم وضع همین است. مثلا به تهران اگر تراکم دهیم ساخت و ساز شروع می‌شود، عرضه یک مدتی بالا می‌رود، ولی آخرش ترافیک بیشتر، آلودگی بیشتر و کیفیت پایین زندگی را داریم». اولاد در پایان با اشاره به کاهش فاصله قیمتی مسکن در مناطق شمالی و جنوبی تهران خاطرنشان می‌کند: «زمانی این فاصله ۷ برابر بود، ولی الان به ۴ برابر رسیده است؛ یعنی جنوب بیشتر از شمال رشد پیدا کرده است. شمال جذابیت خود را به دلیل همین ترافیک‌ها و شلوغی از دست می‌دهد و قیمت‌ها افزایش می‌یابد. حالا اگر این مانع را بدارید و شروع به دادن تراکم کنید، درست است که ظاهرا برای مدتی قضیه حل می‌شود اما باید گفت این مسئله بزرگ و بزرگتر می‌شود و صرفا حل آن را به آینده موکول کرده‌ایم». افزایش قیمت مسکن متوقف شد تا تورم به آن برسد یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: اما باید توجه داشت که بازار مسکن شبیه به بازار طلا نیست که اصلاح قیمت‌ها با ریزش و کاهش انجام شود بلکه قیمت مسکن به دلیل چسبندگی قیمتی، وقتی به طور قابل توجه افزایش پیدا می‌کند، افزایش قیمت آن مدتی متوقف می‌شود تا تورم به آن برسد که به این دوره توقف افزایش قیمت، دوره رکود می‌گویند.حسین عبده‌تبریزی درباره وضعیت بازار مسکن در شرایط رکودی و اثرگذاری پروژه‌های دولتی از جمله نهضت ملی مسکن در این بازار، افزود: واقعیت این است که بازار مسکن در سال گذشته یک پرش قابل توجهی را تجربه کرد به طوریکه از تورم فرا رفت و در هر حال حاضر در دوره اصلاح قیمت‌ها قرار دارد.وی تاکید کرد: اما باید توجه داشت که بازار مسکن شبیه به بازار طلا نیست که اصلاح قیمت‌ها با ریزش و کاهش انجام شود بلکه قیمت مسکن به دلیل چسبندگی قیمتی، وقتی به طور قابل توجه افزایش پیدا می‌کند، افزایش قیمت آن مدتی متوقف می‌شود تا تورم به آن برسد که به این دوره توقف افزایش قیمت، دوره رکود می‌گویند. این کارشناس اقتصاد مسکن درباره بازه زمانی رکود بازار گفت: مدتی است که بازار مسکن در دوره رکود قرار گرفته و ممکن است که این دوره بیش از ۶ ماه و تا یک سال طول بکشد تا بازار مسکن بتواند پیش‌خوری که در تورم داشته را پوشش دهد اما باز هم با تورم حرکت می‌کند هر چند که قیمت‌ها در این بازار بیش از تورم بالا رفته‌است. عبده‌تبریزی ادامه داد: در حال حاضر یک رکود عمیق در بازار مسکن هستیم و مردم قدرت خرید برای انجام معاملات مسکن را ندارند و اغلب به دنبال این هستند که با تهاتر بتوانند معامله‌ای را در بازار مسکن انجام دهند. امروز هیچ کسی توان این را ندارد که معامله نقدی را انجام دهد وی درباره اثرگذاری پروژه نهضت ملی مسکن و پاسخ به نیاز مردم و رفع انباشت تقاضا گفت: برنامه‌ها و پروژه‌های عمومی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن برای مواقعی است که دولت‌ها گیر می‌افتند و در این شرایط حرفی درباره مسکن می‌زنند اما الان نه منابعی برای ساخت مسکن در اختیار دارند و نه امکان اجرای آن را ندارد و عملا دولت در این دو سال پروژه را به اجرا نرساند و در نهایت هم اعلام شد که منظور این نبود که دولت این ۴ میلیون مسکن را می‌سازد بلکه مردم باید این تعداد مسکن را بسازد. این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه دولت پولی برای ساخت مسکن ندارد، افزود: به نظر نمی‌رسد که در این پروژه موفقیتی حاصل شود چراکه منابع آن وجود ندارد و نمی‌توان کاری خارج از چارچوب اقتصاد انجام داد و به همین دلیل که منابعی نیست، پروژه به اجرا نرسیده‌است. عبده‌تبریزی با اشاره به اثرگذاری بازار مسکن چه اجاره و چه خرید و فروش در تورم تاکید کرد: تورم یک پدیده‌ پولی است و به هر حال تا کنونی کنترل شده‌ است، چراکه توانسته‌اند نقدینگی را کنترل کنند و هیچ ارتباطی به قیمت کالای خاصی ندارد و در عین حال با بازارها در ارتباط است.