قیمت واقعی مسکن را از بازار اجاره‌بها بفهمید

ابوذر ندیمی، کارشناس مسکن در گفتگو با آتیه‌آنلاین، گفت: قیمت مسکن به عوامل متعددی بستگی دارد که از این میان می‌توان به مواردی چون قیمت تمام شده ملک که خود ناشی از هزینه‌هایی مانند قیمت زمین، مصالح و نیروی کار می‌شود، اشاره کرد. وی ادامه داد: از سوی دیگر موضوعات اقتصادی مانند نرخ تورم، قیمت ارز؛ مالیات و مواردی از این دست روی قیمت مسکن اثرگذار است و درکنار این موارد بحث‌هایی مانند خواب سرمایه نیز در نظر گرفته شده و به این نکته نیز توجه شود که وقتی فردی سرمایه خود را چندین ماه برای ساخت یک واحد مسکونی صرف می‌کند در نهایت به اصطلاح عموم مردم خواب این پول چگونه محاسبه خواهد شد؟ این کارشناس مسکن افزود: بحث دیگری که بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد بحث عرضه و تقاضاست. حال اگر چه مدتی است میزان ازدواج‌ها کاهش یافته اما اگر بطور مثال سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار ازدواج در کشور رخ دهد آیا توان تامین مسکن برای این زوج‌ها وجود دارد؟ ندیمی ادامه داد: در برخی مقاطع زمانی صحبت‌هایی مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی مطرح شد و پس از مدتی این برنامه با وعده‌های دیگری مانند ارائه زمین یا وام و ویلایی‌سازی جایگزین شد که تمام این موارد جای بحث داشته و در تعیین قیمت مسکن نیز اثرگذار است. اینکه افقی سازی یا عمودی‌سازی هر یک چه اثراتی در وضعیت بازار مسکن دارند نیز از موضوعات دیگری است که جای بررسی و تامل دارد. وی افزود: زمانی به‌عنوان مشاور عالی سازمان برنامه‌ریزی در پروژه ساخت آپارتمان‌های پردیس حضور داشتم و در آن زمان با این توجیه که چنانچه زمین مناسب برای ساخت در دسترس باشد هزینه‌ها تا ۷۰ درصد کاهش می‌یابد اقدام به ساخت این واحدها کردیم اما در ادامه مشکلات متعددی ایجاد شد که در نهایت قیمت تمام شده این واحدها را برای خریداران به مراتب بالاتر برد. این کارشناس ادامه داد: مدتی پس از تحویل این پروژه ساکنان این منطقه تجمع کرده و درخواست دریافت تسهیلات ۲۰۰۰ میلیارد تومانی داشتند؛ زمانی که برای بازبینی رفتیم متوجه شدیم در ادامه مسیر ساکنان این منطقه با مشکلاتی مواجه شده‌اند که در ابتدای کار کمتر به آنها پرداخته شده بود. مثلا این ساختمان‌ها روی گسل بنا شده بود و نیاز به امکانات متعدد داشت. از سوی دیگر برای تامین آب،برق و گاز هزینه‌های ایجاد پست‌های لازم برعهده ساکنان گذاشته شده بود که همین مساله هزینه‌های بسیاری به آنها تحمیل کرده و قیمت تمام شده آپارتمان‌های آنها را افزایش می‌داد. ندیمی گفت: بر اساس تجربه می‌توان گفت که هزینه ساخت واحدهای مسکونی در شرایط انبوه‌سازی به مراتب پائین‌تر است اما زمانی که برای تکمیل این پروژه‌ها ارزش پول سرمایه‌گذار دائم کاهش می‌یابد این هزینه به چه صورت باید جبران شود؟ یا مثلا چنانچه ارزش پول با رشد تورم کاهش یافته یا مواردی مانند عوارض و مالیات سیر صعودی داشته باشد آیا این موارد در قیمت ملک اثر ندارد؟ وی ادامه داد: باید پذیرفت که مسکن پدیده‌ای چند وجهی است و مسائل متعددی مانند اقتصاد، بحث‌ها روانی حاکم بر جامعه، موضوعات داخلی یا حتی خارجی، هزینه‎‌های تولید، هزینه‌های افزون شده دولت و بسیاری مسائل دیگر روی قیمت آن اثرگذار است. ندیمی افزود: اگر این مسائل را لحاظ کنیم شاید دیگر نتوان به سادگی گفت که رکود باعث کاهش قیمت مسکن شده است. حال ممکن است در وضعیت رکود فردی در شرایط اضطرار قرار گرفته و ملک خود را با بهایی کمتر به فروش رساند اما این به معنای واقعی کاهش قیمت مسکن نخواهدبود. این کارشناس مسکن همچنین گفت: اکنون لیستی شامل ۴۷۰ کالا و خدمت در نظر گرفته شده و با بررسی قیمت‌های این موارد گفته می‌شود که قیمت‌ها کاهشی شده اما واقعیت این است که از میان این کالاها و خدمات برخی موارد که بیشتر مورد استفاده مردم هستند و شاید تعداد آنها به ۲۰ مورد هم نرسد سهم بیشتری در هزینه‌های خانوار دارند. حال وقتی به جای اینکه میانگین تورم این کالاها اقدام به میانگین گیری از ۴۷۰ کالا و خدمات می‌شود طبیعی است که عددی واقعی احصاء نشده و میانگین به‌مراتب پائین‌تر می‌آید. در این شیوه اگرچه درباره نرخ تورم دروغ گفته نمی‌شود اما هرگز راست هم نمی‌گویند چراکه تورم واقعی به لیست محدودی از کالاها مربوط می‌شود. ندیمی در پایان با تاکید بر اینکه اینگونه آمارسازی‌ها را می‌توان نوعی خودفریبی محسوب کرد، گفت: اگر بخواهید وضعیت اساسی بازار مسکن را بررسی کنیم وضعیت بازار اجاره‌بها به مراتب بهتر شرایط را مشخص می‌کند و همان‌طور که شاهدیم دراین بازار نیز قیمت‌ها افزایشی است.