بخش مسکن، نیازمند تأمین زمین

به گزارش آتیه آنلاین، او بر این باور است که با تخصیص زمین، می‌توان مشکل سرمایه‌گریزی بخش مسکن را حل کرد. مشروح گفت‌وگو با فرهاد بیضایی در ادامه می‌آید. اجرای طرح‌های انبوه‌سازی مسکن چه تأثیری بر اقتصاد کشور خواهد داشت؟ در حال حاضر هیچ طرحی برای انبوه‌سازی مسکن در کشور نداریم. انبوه‌سازی یک ابزار یا یک شیوه ساخت مسکن است، اما اینکه چنین ایده‌ای منتج به یک طرح در کشور شود و طرح مشخصی برای آن موجود باشد، چنین اتفاقی نیفتاده است. برای اجرای طرح‌های انبوه‌سازی چه اقداماتی باید انجام شود؟ برای ساخت انبوه مسکن، هم‌اکنون موانعی در کشور وجود دارد. اگر بخواهیم به سمتی برویم که ساخت مسکن به‌صورت انبوه شکل بگیرد، لازمه‌اش است که این موانع را برطرف کنیم. اما با توجه به نرخ تورم و آمارهای منتشرشده توسط بانک مرکزی، ارزش‌افزوده حوزه مسکن و بخش ساختمان و مسکن رشد منفی پیدا کرده است. بر اساس این آمارها ارزش‌افزوده بخش مسکن منفی هفت درصد به ثبت رسیده بنابراین حوزه مسکن با رشد منفی زیادی مواجه بوده است. این مسئله باعث می‌شود پروژه‌های انبوه مسکن، ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، دچار چالش جدی شود. چرا ارزش‌افزوده حوزه مسکن دچار رشد منفی شد؟ عامل اصلی این رشد منفی، کاهش صدور پروانه ساختمانی است. ریشه این مسئله هم به عوامل متعددی بازمی‌گردد. البته بخشی از سیاست‌های اتخاذ شده که زمینه رشد منفی ارزش‌افزوده بخش مسکن را فراهم کرده، درست است. با تشدید نظارت‌ها در حوزه شهرسازی و مقابله با تخلفات ساختمانی با هدف تأمین سرانه‌های مشاعات مانند پارکینگ‌ها و غیره، هزینه ساخت مسکن افزایش یافته است. سیاست درست دیگری که شکل گرفته، کنترل تراکم ساختمان است. این سیاست منجر به کنترل جمعیتی کلان‌شهرها می‌شود. با نظارتی که در شورای‌عالی شهرسازی، دستگاه‌ها و نهادهای مختلف شکل گرفته، اکنون این دو سیاست در کشور عملیاتی و اجرایی شده است. درست است که این سیاست‌ها اصولی هستند و منجر به کاهش تخلفات ساختمانی و کیفیت سکونت می‌شوند، اما هزینه‌های ساخت مسکن را افزایش می‌دهند و عرضه مسکن را با چالش جدی مواجه می‌کنند. به این ترتیب، این سیاست‌ها منفی‌شدن ارزش‌افزوده حوزه ساختمان را رقم می‌زند. در کنار مسائلی که پیش از این گفته شد، ذخیره زمین‌های شهری هم رو به‌ اتمام است و ما مجبوریم واحدهای مسکونی که حتی شاید فرسوده هم نباشند را به‌خاطر فشار تقاضا تخریب و روی آن‌ها تراکم‌های بیشتر بارگذاری کنیم. راه‌حلی برای مشکل وجود دارد؟ کنترل تراکم و تخلفات ساختمانی با هدف بهبود فضای پارکینگ‌ها و مشاعات که نیاز فضای سکونتی ما هستند، در کنار مسئله‌ای که تحت‌عنوان کاهش زمین‌های ذخیره شهری است، باعث شده هم هزینه ساخت و هم سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن افزایش یابد. این عوامل در کنار هم باعث غیراقتصادی شدن ساخت مسکن و سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان و مسکن شده است. در این شرایط چه باید کرد؟ ما نمی‌توانیم از قوانین اصولی مثل بحث کنترل تراکم، جلوگیری از شهرفروشی و سوداگری در این حوزه و حتی تخلفات ساختمانی بگذریم. باید امکان عرضه زمین برای ساخت مسکن بخصوص به‌صورت انبوه را فراهم کنیم. اکنون نیازمند بازنگری در طرح‌های شهری هستیم که منجر به افزایش عرضه زمین شود. در دهه شصت یک سیاست افزایش عرضه زمین شهری به‌صورت گسترده اجرایی شد. عمده زمین‌های ذخیره شهری که در حال حاضر در حریم شهرها وجود دارد و باقی‌ مانده و در ۳۰سال گذشته استفاده شده و مورد ساخت‌وساز مسکن قرار گرفته، همان زمین‌هایی است که در دهه شصت تخصیص یافت. ما اکنون جمعیت ۳۰میلیونی دهه شصت را نداریم و جمعیت سه‌برابر شده است. تعداد خانوارهایی که داریم هم نسبت به آن دهه، چهار برابر شده، بنابراین متناسب با آن، شهرها و سکونتگاه‌های ما هم باید تغییر یابد و برای ساخت مسکن، زمین پیش‌بینی کند. اگر این اتفاق بیفتد دوباره بحث رونق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و همچنین انبوه‌سازی مسکن شکل خواهد گرفت. اگر این مشکل حل شود، تولید مسکن چه به‌صورت توسعه افقی و چه به شیوه فعلی آپارتمان‌سازی رونق خواهد یافت.