تأثیر اهرم «دستمزد» بر قیمت نهایی مسکن

به گزارش آتیه آنلاین به نقل از روزنامه ایران، هزینه ساخت در کنار شرایط بازار و تورم عمومی از گزاره‌های تأثیرگذار بر افزایش قیمت مسکن است البته در کنار این عوامل، کاهش تولید نیز منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. نگاهی به آمار رسمی نشان می دهد تمام گزاره‌های تأثیرگذار بر قیمت نهایی مسکن در سال‌های اخیر در جهت رشد قیمت مسکن در این بازار دخیل بوده است. قیمت زمین، مصالح و دستمزد در یک دهه اخیر افزایشی بوده که بر قیمت نهایی مسکن نیز تاثیر گذاشته است. آمار مربوط به سهم هزینه بخش مسکن در سبد مصرفی خانوار شهری در مقایسه با شاخص جهانی طی بازه زمانی ۱۳۷۳ تا ۱۴۰۰ نشان می‌دهد در اکثر سال‌ها روند رشد قیمت زمین و روند رشد قیمت مسکن از نرخ تورم بالاتر است. به طوری‌که از سال ۱۳۷۵ تا ۱۳۸۶ و از سال ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۰ رشد قیمت زمین و مسکن بیشتر از نرخ تورم بوده است. آخرین آمار شاخص‌های اقتصادی نشان می‌دهد هزینه مسکن در هزینه کل خانوار شهری بیش از ۳۶ درصد است و در تهران این هزینه ۴۷.۹ درصد برآورد شده است. هزینه‌های آماری بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، مقایسه قیمت زمین در طول یک دهه گذشته نشان می‌دهد زمین بیشتر از ۳۰ برابر رشد قیمتی داشته و هزینه خرید نهاده‌های ساختمانی نیز ۱۱ برابر شده است. روند تغییرات متوسط قیمت زمین طی سال‌های ۹۵ تاکنون در کشور نشان می‌دهد این متوسط از متری یک میلیون تومان در سال ۹۵ به متری ۱۱ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است. متوسط قیمت مسکن نیز از سال ۹۱ تا ۹۹ از ۳ میلیون تومان در شهر تهران به ۳۶ میلیون تومان رسیده و این قیمت در حال حاضر ۴۳ میلیون تومان است. در کشور نیز متوسط قیمت مسکن از یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در سال ۹۵ به ۱۲.۷ میلیون تومان در حال حاضر رسیده است. تورم قیمت مصالح ساختمانی نیز از ۱۲.۷ درصد در سال ۹۶ به ۴۴. ۸ درصد در بهار امسال افزایش یافته است. افزایش دستمزد در کنار این عوامل دستمزد در بخش ساختمانی نیز افزایش قیمت را نشان می دهد. بر اساس اطلاعاتی که مرکز آمار منتشر کرده است تمام بخش‌های دستمزدی از کارگری تا نصب تجهیزات رشد قیمت دارد. دستمزد کارگران بر طبق دستورالعملی که ابتدای هر سال دولت اعلام می کند امسال ۵۷ درصد رشد داشته است در کنار آن هزینه‌های دستمزدی دیگر مانند نصب شیشه تا کاشی کار و... نیز افزایش دارد. در بین تمامی اقلام مورد آمارگیری، در نیمسال اول سال ۱۴۰۱ «شیشه بر درجه یک» با ۴۹.۲ درصد دارای بیشترین افزایش و «سرکارگر» با ۱۰.۵۳ درصد دارای کمترین افزایش در متوسط دستمزد ساعتی نسبت به دوره قبل بوده‌اند. همچنین، مقایسه متوسط دستمزد ساعتی در این دوره با دوره مشابه سال قبل نشان می دهد که بیشترین افزایش دستمزد ساعتی مربوط به «بنای سفت کار درجه یک» با ۴۵.۴۲ درصد و کمترین افزایش دستمزد ساعتی مربوط به «آزبست کاردرجه دو» با ۰.۷۴ درصد بوده است. با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، قیمت ساخت هر متر ساختمان مسکونی در حال حاضر در مناطق متوسط شهر تهران حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان است. بر این اساس قیمت ساخت در نهضت ملی مسکن همین حدود برآورد می‌شود. به نظر می‌رسد برای کنترل قیمت ساخت‌وساز بخصوص در طرح نهضت ملی مسکن، کنترل هزینه‌های تأثیرگذار بر قیمت ساخت مهم است. در نهضت ملی مسکن دولت زمین را رایگان عرضه می‌کند یعنی تأمین زمین از سوی دولت است و سازندگان مسکن را می‌سازند و به متقاضیان ارائه می‌شود. با توجه به حذف هزینه زمین در هزینه کل در نهضت ملی مسکن، انتظار می‌رود واحدها با قیمت متعادل به دست مردم برسد. در برنامه دیگر، در نهضت ملی مسکن در شهرهایی که مشکل کمبود زمین ندارند ساخت مسکن یک طبقه در دستور کار است. ساخت مسکن کم تراکم (یک یا دوطبقه) هزینه ساخت را کاهش می‌دهد. ساخت مسکن یک طبقه در نهضت ملی مسکن در راستای کاهش هزینه ساخت و افزایش استطاعت مالی متقاضیان است. حمایت از ساخت مسکن تدریجی و خانه‌های ویلایی یک‌طبقه در شهرهایی که امکان تأمین زمین در آنها میسر است، به دلیل افزایش سرعت بهره‌برداری از این واحدهای مسکونی، کارساز و پیش‌برنده است. سرعت ساخت واحدهای مسکونی ویلایی یک‌طبقه، خصوصاً با استفاده از تکنولوژی‌های ساخت‌وساز، از مهم‌ترین فواید این طرح در قالب نهضت ملی مسکن است. بر این اساس روز گذشته شورای‌عالی شهرسازی و معماری در مکاتبه با استانداران سراسر کشور سیاست‌های کلی دولت را برای کاهش تراکم ناخالص واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن ابلاغ کرد. با این مصوبه ساخت مسکن یک طبقه در نهضت ملی مسکن در اولویت است. پیرو مباحث مربوط به تأمین اراضی مورد نیاز نهضت ملی مسکن و در ذیل سیاست‌های کلی دولت مبنی بر کاهش تراکم ناخالص شهرها و احداث واحد مسکونی در حداقل تراکم ساختمانی ممکن، در شهرهایی که الگوی تراکمی پهنه تراکمی غالب شهر بر اساس طرح مصوب ملاک عمل قطعات ویلایی یک و دو طبقه است، در صورتی که محدودیت زمین دولتی وجود ندارد و امکان تأمین زیرساخت وجود دارد، واحدهای مربوط به نهضت ملی مسکن به صورت قطعات مستقل حیاط‌دار یک یا دو طبقه احداث می‌شود. در سایر شهرهای کشور که متوسط تراکم ساختمانی شهر بیش از دو طبقه است، احداث بنا در مجتمع‌های مسکونی مربوط به نهضت ملی مسکن وفق تراکم ساختمانی پهنه تراکمی غالب شهر بر اساس طرح مصوب ملاک عمل صورت می‌پذیرد. به نظر می‌رسد، مسأله تأمین زمین، در نهضت ملی مسکن قابل حل است و راهکار ساخت خانه‌های ویلایی یک‌طبقه در قالب مسکن تدریجی، حتی برای کسانی که فعلاً شرایط اقتصادی مناسبی ندارند نیز تأمین مسکن را امکانپذیر می‌کند. با این حال سازندگان می‌گویند با توجه به افزایش هزینه‌هایی مانند قیمت مصالح و نرخ دستمزد، نمی‌توان انتظار داشت قیمت ساخت هر متر ساختمان در نهضت ملی مسکن کمتر از ۸ تا ۱۰ میلیون تومان باشد. البته در نهضت ملی مسکن، کنترل قیمت مصالح به استفاده از زنجیره تأمین و خرید به قیمت تولید در دستور کار است. همچنین بخش قابل ملاحظه‌ای از هزینه ساخت در این طرح با تسهیلات بانکی بدون نیاز به سپرده‌گذاری، پرداخت یارانه نرخ سود تسهیلات، تخفیف در هزینه صدور پروانه و عوارض شهرداری و نیز انشعابات و نظام مهندسی تأمین خواهد شد.