به گزارش آتیه آنلاین، بازار مسکن ایران در آستانه ورود به دورهای متفاوت قرار دارد؛ دورهای که دیگر خبری از موج عظیم تقاضای ناشی از متولدان دهه ۶۰ نیست و نسل Z به مهمترین بازیگر سمت تقاضا تبدیل میشود.
به گزارش دنیای اقتصاد، تازهترین برآوردهای نسخه جدید طرح جامع مسکن نشان میدهد نیاز واقعی کشور به ساخت مسکن در ۱۰ سال آینده به طور متوسط سالانه حدود ۵۹۰ هزار واحد است؛ رقمی که فاصله قابل توجهی با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی دارد و نشان میدهد سیاستگذاری در این حوزه باید بیش از گذشته بر واقعیتهای جمعیتی و اقتصادی استوار باشد.
کارشناسان معتقدند مهمترین متغیر اثرگذار بر آینده بازار مسکن، تغییر ساختار جمعیتی کشور است. در دهه ۶۰، سالانه حدود دو میلیون تولد در کشور ثبت میشد؛ موضوعی که حدود ۲۵ سال بعد با ورود متولدان آن دهه به سن اشتغال، ازدواج و تشکیل خانواده، موجی بیسابقه از تقاضای خرید و اجاره مسکن ایجاد کرد. در فاصله سالهای ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۲، نیاز سالانه بازار به حدود ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار واحد مسکونی رسید و همین عامل، یکی از مهمترین دلایل رونق ساختوساز و افزایش سرمایهگذاری در بخش ساختمان بود.
اما اکنون شرایط کاملاً متفاوت شده است. کاهش نرخ رشد جمعیت از دهه ۷۰ به بعد باعث شد تعداد موالید از حدود دو میلیون نفر در سال به نزدیک یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر کاهش یابد. نتیجه این تغییر آن است که نسل Z، یعنی متولدان اواخر دهه ۷۰ تا اواخر دهه ۸۰، حدود ۴۰ درصد کوچکتر از نسل قبل است و در نتیجه حجم تقاضای بالقوه برای مسکن نیز کاهش یافته است.
یکی از مهمترین نشانههای این تحول، کاهش چشمگیر تعداد ازدواجهاست. در حالی که در دهه ۸۰ سالانه نزدیک به ۸۰۰ هزار ازدواج در کشور ثبت میشد و این رقم در سال ۱۳۸۹ به حدود ۸۹۰ هزار مورد رسید، سال گذشته تعداد ازدواجها به ۴۳۱ هزار مورد کاهش یافت که پایینترین سطح از اوایل دهه ۷۰ محسوب میشود. پیشبینیها نیز نشان میدهد طی سالهای آینده تعداد ازدواجهای سالانه احتمالاً به کمتر از ۴۰۰ هزار مورد خواهد رسید. این روند به معنای کاهش محسوس تقاضای جدید برای خرید یا اجاره مسکن از محل تشکیل خانواده است.
با این حال، کارشناسان تأکید میکنند که آینده بازار مسکن تنها با شاخص ازدواج قابل تحلیل نیست. نسخه جدید طرح جامع مسکن پنج منشأ اصلی برای شکلگیری تقاضای آینده را شناسایی کرده است. نخست، تقاضای ناشی از ازدواج که همچنان بزرگترین بخش نیاز بازار را تشکیل میدهد. دوم، افزایش تجرد قطعی و استقلالطلبی نسل جدید است. برخلاف نسلهای گذشته، بخشی از جوانان حتی بدون ازدواج تمایل دارند زندگی مستقلی را آغاز کنند و همین موضوع به تقاضا در بازار خرید و بهویژه اجاره مسکن دامن میزند.
منشأ سوم، افزایش آمار طلاق است. بررسیها نشان میدهد بخشی از مردان و زنان پس از طلاق، به جای بازگشت به خانواده یا ازدواج مجدد، زندگی مستقلی را آغاز میکنند و این موضوع نیز به ایجاد تقاضای تازه در بازار مسکن منجر میشود. بر اساس مطالعات انجامشده، حدود ۲۵ درصد مردان و ۱۰ تا ۲۰ درصد زنان پس از طلاق به خانوارهای مستقل تبدیل میشوند.
چهارمین عامل، نیاز به نوسازی بافتهای فرسوده، سکونتگاههای غیررسمی و واحدهای فاقد استاندارد است. اگرچه این گروه متقاضی جدید محسوب نمیشوند، اما تخریب و بازسازی واحدهای فرسوده، نیاز به ساخت مسکن جدید را افزایش میدهد. همچنین تغییر تدریجی سبک زندگی در برخی مناطق کشور و کاهش زندگی چندخانواری نیز بر افزایش تقاضا اثرگذار خواهد بود.
پنجمین متغیر، وضعیت مستأجران است. در صورتی که اقتصاد ایران به ثبات برسد، تورم کنترل شود و قدرت خرید خانوارها افزایش یابد، بخشی از مستأجران میتوانند وارد بازار خرید شوند. هرچند این موضوع تقاضای کاملاً جدید ایجاد نمیکند، اما ترکیب بازار را تغییر خواهد داد و بر معاملات خرید و فروش اثر میگذارد.
بر پایه این مطالعات، سالانه حدود ۴۴۰ هزار واحد مسکونی برای پاسخ به نیاز ناشی از ازدواج، حدود ۵۰ هزار واحد برای تقاضای ایجادشده بر اثر طلاق، بین ۱۰ تا ۲۰ هزار واحد برای افراد دارای تجرد قطعی و حدود ۱۰۰ هزار واحد نیز برای جبران استهلاک ساختمانها، نوسازی بافتهای فرسوده و بهبود کیفیت سکونت مورد نیاز است. مجموع این نیازها، رقم متوسط سالانه ۵۹۰ هزار واحد مسکونی را برای یک دهه آینده نشان میدهد.
نویسندگان طرح جامع مسکن بر این باورند که تصویب قانون جهش تولید مسکن و هدفگذاری ساخت سالانه یک میلیون واحد، با واقعیتهای جمعیتی کشور همخوانی نداشته است. در حالی که از سال ۱۴۰۰ تاکنون، متوسط تقاضای جدید ناشی از ازدواج کمتر از ۵۰۰ هزار واحد در سال بوده، سیاست ساخت یک میلیون واحد بر مبنای برآوردهایی شکل گرفت که به اعتقاد کارشناسان، تحولات جمعیتی را بهدرستی لحاظ نکرده بود.
به اعتقاد کارشناسان، اگر برآورد دقیقتری از نیاز واقعی بازار وجود داشت، بخش مهمی از منابع به جای تمرکز بر ساختوساز دولتی، صرف توسعه سیاستهای حمایتی برای دهکهای کمدرآمد، گسترش بازار اجاره، پرداخت کمکهزینه اجاره و تأمین مسکن استطاعتپذیر میشد؛ زیرا بسیاری از خانوارهای کمدرآمد حتی توان خرید واحدهای دولتی را نیز ندارند.
از منظر سرمایهگذاری نیز چشمانداز بازار نسبت به دو دهه گذشته تغییر کرده است. تازهترین آمارها نشان میدهد در سال ۱۴۰۳ حدود ۵۲۵ هزار واحد مسکونی در کشور تولید شده که فاصله چندانی با نیاز واقعی برآوردشده ندارد. به همین دلیل انتظار میرود در سالهای آینده، تمرکز سازندگان بیش از گذشته بر تقاضای مصرفی واقعی باشد و از شکلگیری عرضه مازاد جلوگیری شود.
البته کاهش فشار جمعیتی به معنای ثبات کامل بازار نیست. عواملی مانند تورم، نرخ رشد اقتصادی، قدرت خرید خانوارها، سیاستهای اعتباری، مهاجرتهای داخلی، تغییرات اقلیمی، سرمایهگذاری در بخش مسکن و حتی تحولات سیاسی همچنان میتوانند بر روند قیمت مسکن و اجارهبها اثر بگذارند. با این حال، کارشناسان معتقدند بازار مسکن ایران تا سال ۱۴۱۵ بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر تغییرات جمعیتی قرار خواهد داشت؛ تغییری که قواعد بازی را برای خریداران، سازندگان و سیاستگذاران دگرگون میکند.
