مسکن، اسیر سیاست‌های دستوری

به گزارش آتیه‌آنلاین، تب مسکن در شهرهای مختلف و به‌ویژه کلانشهرهایی مانند تهران این روزها به بحرانی‌ترین حالت خود رسیده و واژه‌ها و اتفاقات عجیبی زیر پوست کلانشهرها رواج یافته که از اتوبوس‌خوابی گرفته تا موضوع اسکان چند خانواده در یک واحد یا پشت‌بام‌خوابی گسترده است. در این میان برخی کمبود واحدهای استیجاری را از جمله دلایل بالا رفتن اجاره‌خانه‌ها می‌دانند و بر این باورند که برخی افراد با نیت سود اقتصادی دست به خالی گذاشتن واحدهای مسکونی خود زده‌اند تا با وارد آمدن فشار به بخش مسکن قیمت‌ها بالا رود. به‌عبارت دیگر این عده بر این باورند که چیزی شبیه احتکار که در بازارهای مختلف صورت می‌گرفته حال به بازار مسکن رسیده است. در این میان دولت تلاش دارد با اجرای طرحی به‌نام "مالیات خانه‌های خالی" جلوی این پدیده را بگیرد. محسن پیرهادی، نایب رئیس فراکسیون انقلاب مجلس شورای اسلامی، با اشاره به اینکه جمعیت مستاجران در کشور دو برابر و شمار خانه‌های خالی چهار برابر شده است، می‌گوید: اخذ مالیات از خانه‌های خالی زمانی اهمیتش دو چندان می‌شود که به این نکته توجه داشته باشیم که طی بازه ۱۰ سال از سال ۸۵ تا سال ۹۵ شمار خانه‌های خالی در کشور چهار برابر شده است و بر اساس گزارش مرکز آمار از ۶۳۳ هزار واحد در سال ۱۳۸۵ به ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. بر این اساس از سال ۱۳۹۹ قانونی تحت عنوان مالیات خانه‌های خالی در دستور کار قرار گرفت تا بر این اساس مالک چنانچه بیش از ۱۲۰ روز ملک خود را خالی نگه داشت ملزم به پرداخت مالیات شود. بدین‌ترتیب در شهرهایی که جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفری دارند مالیات خانه‌های خالی دریافت شده و فرد چنانچه ملک خود را بیش از ۱۲۰ روز خالی بگذارد ملزم به پرداخت مالیات شده و ماهانه مالیات بر درآمد اجاره به ملک او اختصاص می‌یابد و در سال اول با ضریب شش برابر، سال دوم ۱۲ برابر و از سال سوم به بعد ۱۸ برابر مالیات متعلقه، مشمول پرداخت مالیات خانه‌های خالی می‌شود. با این وجود همچنان این پرسش مطرح است که اجرای چنین طرحی تا چه‌اندازه در رفع معضلات بخش مسکن تاثیرگذار است؟ جدیدترین اخبار مالیات بر خانه‌های خالی مروری بر اخباری که این روزها درباره مالیات بر خانه‌های خالی منتشر شده گویای آن است که برای مالکان برخی از این واحدها اخطارهایی ارسال شده و شناسایی کامل واحدهای خالی و اخطار کتبی به مالکان آنها در دستورکار قرار گرفته است. در توجیه این عمل نیز چنین اعلام شده که تلاش می‌شود با این روند جلوی سوداگری‌ها در بازار مسکن گرفته شود. همچنین اعلام شده است که از ۱۵ شهریور ماه دریافت مالیات از خانه‌های خالی اجرایی می‌شود هرچند که کارشناسان بر تاثیرگذاری این طرح در رفع مشکل مستاجران چندان خوشبین نیستند. بحث دریافت مالیات از خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۹ در مجلس و شورای نگهبان به تصویب رسید و مدتی از اجرای آن می‌گذرد اما در همین مدت کوتاه عده‌ای بر این نکته تاکید دارند که مکانیزم شناسایی خانه‌های خالی در قالب این طرح به‌درستی دیده نشده است. در گذشته و در سال ۱۳۹۸ سامانه املاک و اسکان راه‌اندازی شد تا راهکاری برای شناسایی خانه‌های خالی باشد؛ اطلاعات مربوطه نیز از طریق دستگاه‌های مرتبط با بحث مسکن دریافت می‌شد اما با گذشت سه سال از فعالیت‌های این سامانه گویا نظرها نسبت به کارآمدی آن چندان مثبت نیست. حال برای شناسایی بهتر این خانه‌ها چنین اعلام شده که گشت‌های ویژه‌ای از سوی وزارت راه و شهرسازی، شهرداری و سازمان امور مالیاتی دراین زمینه تشکیل شده تا با بررسی‌های میدانی وضعیت خانه‌های خالی را احصاء کنند. البته همچنان مهم‌ترین معیار برای خالی تشخیص‌ندادن خانه‌ها پر کردن اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان است. طبق آنچه تاکنون اعلام شده در سال ۱۴۰۱ تنها یک میلیارد و ۵۲۵ میلیون تومان مالیات از خانه‌ای خالی دریافت شده که این رقم از جمله دلایلی است که بر ناکارآمدی سامانه مذکور برای شناسایی خانه‌های خالی حکایت دارد. برای سال جاری نیز اظهارات مسئولان گویای آن است که برای اخذ مالیات از این خانه‌ها رقمی معادل دو هزار میلیارد تومان هدف‌گذاری شده است. در این زمینه برخی مسئولان از جمله خلیل محبت‌خواه، سرپرست شرکت عمران شهر جدید پردیس از وجود بیش از ۶۵ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در پردیس خبر داده و با اشاره به اینکه این لیست تا پایان ماه جاری اصلاح می‌شود از در نظر گرفتن مالیاتی سنگین برای صاحبان خانه‌های خالی خبر داده‌اند. اعتراض به مالیات خانه خالی البته گاه ممکن است مالکانی که پیامک دریافت کرده‌اند تاکید داشته باشند که در محاسبه ملک آنها به‌عنوان خانه خالی اشتباهی رخ داده است. بر این اساس امکان اعتراض نیز در نظر گرفته شده و اعلام شده است در راستای اجرای ماده (۵۴) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۹/۰۹/۰۵ و حسب اطلاعات دریافتی از وزارت راه و شهرسازی در خرداد ماه، برگ مطالبه‌های مالیات متعلق به مالکان بیش از یک واحد مسکونی خالی در سال ۱۴۰۰ صادر و در درگاه ملی خدمات الکترونیکی مالیاتی به نشانی www.my.tax.gov.ir بارگذاری شده است. تمام مالکان مشمول می‌توانند برای مشاهده برگ مطالبه و پرداخت مالیات متعلق، به درگاه مذکور مراجعه کنند. چنانچه مالکان نسبت به مبلغ مالیات تعیین شده، خالی نبودن واحد مسکونی و یا سایر موارد حسب مورد معترض باشند می‌توانند اعتراض خود را حداکثر ظرف مدت ۳۰ روز از تاریخ مشاهده برگ مطالبه، در درگاه خدمات الکترونیکی مزبور ثبت و مراتب را از واحدهای امور مالیاتی ذی‌ربط پیگیری کنند. برای اعتراض به مالیات‌ اعلام شده در این بخش هر ساله بازه زمانی خاصی اعلام می‌شود که افراد ملزم هستند در همان دوره نسبت به ثبت اعتراض خود اقدام کنند. البته باید توجه داشت که برای مالکان خانه‌های خالی بندهایی هم دیده شده که بر اساس آن این افراد می‌توانند ملک خود را از لیست خانه‌های خالی جدا کنند چراکه تمام خانه‌هایی که خالی از سکنه هستند مشمول مالیات نمی‌شوند. به‌عنوان مثال هر مالک می‌تواند اقامتگاه‌های اصلی و فرعی خاص خود را داشته باشد؛ یعنی علاوه بر منزلی که در شهر محل سکونت خود دارد می‌تواند اقامتگاه‌هایی را نیز در شهرهای دیگر به‌عنوان اقامتگاه فرعی ثبت کند. علاوه بر این در صورتی که یکی از افراد تحت تکفل مالک دانشجو، بیمار خاص یا شاغل مجبور به زندگی در همان شهر باشد، فرد می‌تواند یکی از ملک‌های خود را به‌عنوان اقامتگاه فرعی ثبت کند. بدین ترتیب این دسته املاک از پرداخت مالیات معاف خواهند شد. ردپای دستورات پادگانی در بخش مسکن اما محمد عباس‌زاده، کارشناس حقوق و مسکن در ارتباط با تاثیر اجرای این طرح در رفع مشکلات بازار مسکن به آتیه‌آنلاین می‌گوید: اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی برای چندمین بار است که در دولت‌های مختلف اجرا می‌شود و معمولا هم نتیجه مثبتی از اجرای آن بجا نمانده است. وی در ادامه می‌افزاید: متاسفانه مدتی است بنظر می‌رسد در حوزه مسکن به سمت دستورات پادگانی می‌رویم؛ حال در برخی شرایط بحرانی و برهه‌هایی خاص مانند کرونا ممکن است این شیوه جواب دهد و مثلا تصمیماتی مانند افزایش ۲۵ درصدی نرخ کرایه‌ها قابل قبول باشد اما چنین دستوراتی همیشه نمی‌تواند راهگشا واقع شود و گاه حتی در اتخاذ این تصمیمات از نظر قانونی نیز ممکن است ابهاماتی وجود داشته باشد. این استاد دانشگاه اضافه می‌کند: اکنون متاسفانه بنظر می‌رسد تمام دستورها به‌سمت پادگانی شدن می‌رود حال آنکه الزامی نیست که همیشه تمام قوانین اثرگذار و مفید باشند و ما همواره قوانین متروک بسیاری داریم که کارآیی ندارند، به‌طور مثال درباره قانون پیش‌فروش آپارتمان نیز ما همان موقع تذکرات متعددی دادیم که این قانون قابلیت اجرایی ندارد. در زمینه مالیات خانه‌های خالی نیز می‌توان گفت حتی اگر اجرای این دسته قوانین در کاهش اجاره‌بها تاثیر داشته باشد هم تاثیر آن چندان محسوس نخواهدبود. خانه‌های خالی متعلق به چه کسانی هستند؟ عباس‌زاده ادامه می‌دهد: ما باید در سیاست‌گذاری‌ها به روح قانون توجه کنیم. در بحث خانه‌های خالی واقعیت این است که بسیاری از این املاک متعلق به اشخاص حقیقی نبوده و با واسطه یا بی‌واسطه متعلق به مجموعه‌هایی مانند بانک‌ها هستند. یک فرد عادی در نهایت یک ملک برای سکونت داشته باشد و در برخی موارد نیز یک ملک در شهری دیگر برای مسافرت داشته باشد. معمولا کمتر پیش می‌آید افراد عادی املاکی بیش از این داشته باشند و اگر هم ملکی فراتر از این موارد داشته باشند آن را اجاره می‌دهند تا از آن ارتزاق کنند یا به شکلی در آن سکونت دارند. عباس‌زاده افزود: نکته دیگری که باید در بحث خانه‌های خالی مورد توجه قرار گیرد آنکه همواره افزایش قیمت به‌دلیل عدم تناسب در عرضه و تقاضا صورت نمی‌گیرد و پارامترهای متعددی مانند تورم فعلی موجود و هزینه‌های تمام شده ساخت یک واحد مسکونی نیز در تعیین قیمت مسکن نقش بسزایی دارند. حال اگر قرار است در زمینه کاهش قیمت مسکن اقدامی اساسی انجام شود لازم است این دست‌اندازها از میان برداشته شود نه اینکه به شکل آزمون و خطایی طرحی اجرا شود. این کارشناس مسکن در بخش دیگری از صحبت‌های خود گفت: اگر قرار است برای مشکل مسکن اقدامی اساسی صورت گیرد باید مشکلات موجود در این حوزه ریشه‌یابی شده و برای رفع آنها کار اجرایی صورت گیرد در غیر اینصورت با اجرای طرح‌های مقطعی و آزمون و خطایی نمی‌توان اثرگذار بود و نهایت بتوان برای ارائه گزارش از این موارد کمک گرفت که حتی در حد گزارش هم نمی‌توان چنین مواردی را کارنامه‌ای موفق دانست. وی با بیان اینکه صرف اینکه برخی کشورها از اجرای طرح‌هایی مانند مالیات خانه‌های خالی نتیجه مثبت گرفته‌اند نمی‌شود به‌طور الزامی نتیجه گرفت که اجرای این دست طرح‌ها در ایران هم تاثیرگذار است، گفت: این طرح هم مانند مالیات برعایدی سرمایه اگر با توجه به شرایط داخل کشور بومی‌سازی نشود جای امیدواری چندانی ندارد. ما نمی‌توانیم بخشی از برنامه‌های راهبردی کشورهای دیگر را اجرایی کرده و انتظار داشته باشیم نتیجه یکسانی بگیریم. باید دید کشورهای دیگر در چه وضعیتی این قوانین را تدوین کرده‌اند و آیا این قوانین در شرایط اقتصادی ما نیز می‌تواند پاسخگو باشد؟ عباس‌زاده ادامه داد: از سوی دیگر باید این نکته رانیز مدنظر داشت که دولت‌های دیگر برای اجرای چنین طرح‌هایی چه امتیازاتی لحاظ کرده‌اند. این کارشناس در پاسخ به این سئوال که اجرای این طرح تاچه اندازه در شناسایی خانه‌های خالی موفق بوده؟ با تاکید بر اینکه برای اجرای هر طرحی لازم است جنبه‌های مختلف آن از نظر علمی بررسی شوند، افزود: تا زمانی‌که محرمانگی اطلاعات در کشور وجود دارد و در دسترسی به آمارها برای همگان به صورت آزاد و برابر وجود ندارد، آنچه از سوی افراد مختلف بیان می‌شود به‌نوعی آمار سیاه محسوب می‌شود که به آماری گفته می‌شود که واقعی نیست. عباس‌زاده در پایان با اشاره به اینکه طی سال‌های گذشته ما به‌نوعی اقتصاد مالیاتی داشته‌ایم، گفت: متاسفانه در همین زمینه هم خیلی زیربنایی کار نکرده‌ایم در حالیکه اگر زیرساخت‌ها را اصولی پیش می‌بردیم شاید مثل خیلی کشورهای دیگر که نتایج قابل توجهی به دست آوردند ما هم شرایط بهتری داشتیم. از سوی دیگر درکنار همه این موارد گاه شاهد ناعدالتی‌های مالیاتی نیز هستیم و در شرایطی که برخی افراد و کسبه تحت فشار قرار می‌گیرند که در تایم مقرر پرداخت مالیاتی داشته باشند در میان افرادی که صاحب دارایی‌های کلان هستند به‌راحتی فرار مالیاتی صورت می‌گیرد.