به گزارش آتیهآنلاین، ظرفیت ساخت مسکن در بافتهای فرسوده بار دیگر به یکی از محورهای اصلی اظهارات مسئولان حوزه مسکن تبدیل شده است. معاون ساماندهی و بازآفرینی شرکت بازآفرینی شهری ایران اعلام کرده حدود ۱۷۷ هزار هکتار از اراضی شهری کشور شامل بافتهای فرسوده، ناکارآمد، تاریخی و سکونتگاههای غیررسمی است؛ محدودهای که به گفته او امکان ساخت بیش از پنج میلیون واحد مسکونی را در خود جای داده است.
این آمار در شرایطی مطرح میشود که بازار مسکن همچنان با کمبود عرضه، رشد قیمتها و کاهش توان خرید خانوارها دستوپنجه نرم میکند و دولت نیز در برنامه هفتم توسعه، نوسازی بافتهای فرسوده را یکی از مسیرهای اصلی افزایش عرضه مسکن معرفی کرده است.
ظرفیتی بزرگ؛ اما با سرعتی پایین
بر اساس اعلام مسئولان، اکنون بیش از دو میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی ناپایدار در کشور وجود دارد که نیازمند نوسازی یا مقاومسازی هستند. همچنین عنوان شده است که طی سالهای ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴ به طور متوسط ۲۲ درصد از تولید مسکن کشور در بافتهای فرسوده و ناکارآمد انجام شده است.
با این حال، درباره این آمار پرسشهایی وجود دارد. تاکنون مشخص نشده منظور از «تولید مسکن» در این گزارش، پروانههای ساختمانی صادرشده، پروژههای آغازشده، واحدهای تکمیلشده یا واحدهای تحویلشده است. همچنین مستندات آماری این عدد نیز منتشر نشده و همین موضوع امکان ارزیابی دقیق عملکرد این بخش را دشوار کرده است.
برنامه هفتم چه میگوید؟
بر اساس برنامه هفتم توسعه، دولت موظف است طی پنج سال، ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در بافتهای ناکارآمد شهری را نوسازی کند؛ یعنی سالانه حدود ۱۰۰ هزار واحد.
اگر ظرفیت اعلامشده پنج میلیون واحد ملاک قرار گیرد، با این سرعت، استفاده کامل از ظرفیت موجود بیش از ۵۰ سال زمان نیاز خواهد داشت. این اختلاف نشان میدهد مسئله اصلی در بازآفرینی شهری، کمبود زمین یا نبود ظرفیت ساخت نیست، بلکه سرعت پایین اجرای پروژهها و موانعی است که سالهاست روند نوسازی را کند کرده است.
گره اصلی؛ از تجمیع پلاکها تا کمبود منابع مالی
نوسازی بافتهای فرسوده برخلاف ساخت شهرکهای جدید، پروژهای صرفاً عمرانی نیست. ریزدانگی قطعات، تعدد مالکان، مشکلات حقوقی، پروندههای انحصار وراثت، دشواری تجمیع پلاکها، طولانی بودن فرآیند صدور مجوزها و محدودیتهای ضوابط شهرسازی، از مهمترین موانع اجرای پروژهها محسوب میشوند.
در کنار این چالشها، افزایش مداوم هزینههای ساخت نیز انگیزه سرمایهگذاری را کاهش داده است. اگرچه طی سالهای گذشته بستههای تشویقی مانند تخفیف عوارض، افزایش تراکم ساختمانی و پرداخت تسهیلات بانکی برای نوسازی بافتهای فرسوده در نظر گرفته شده، اما فعالان بازار مسکن معتقدند این مشوقها با رشد هزینههای ساخت همگام نبوده و در بسیاری از موارد نیز دریافت تسهیلات بانکی با دشواری همراه است.
بانکها؛ حلقه ضعیف اجرای بازآفرینی
تأمین مالی همچنان یکی از مهمترین چالشهای بازآفرینی شهری است. مسئولان وزارت راه و شهرسازی بارها از عمل نکردن کامل شبکه بانکی به تعهدات خود در پرداخت تسهیلات نوسازی انتقاد کردهاند. در شرایطی که اجرای بسیاری از پروژهها به دریافت وام وابسته است، کندی پرداخت تسهیلات باعث شده بخشی از ظرفیت موجود عملاً بلااستفاده بماند.
برخی کارشناسان معتقدند بدون اصلاح سازوکار تأمین مالی، افزایش سقف تسهیلات متناسب با هزینههای واقعی ساخت و ایجاد مشوقهای اقتصادی مؤثر برای سرمایهگذاران، دستیابی به اهداف برنامه هفتم با دشواری جدی مواجه خواهد بود.
بازآفرینی؛ فراتر از ساخت مسکن
کارشناسان شهری تأکید میکنند نوسازی بافتهای فرسوده تنها به افزایش عرضه مسکن محدود نمیشود. مقاومسازی ساختمانها در برابر زلزله، ارتقای کیفیت زیرساختهای شهری، کاهش آسیبهای اجتماعی، جلوگیری از گسترش بیرویه شهرها، استفاده بهینه از زیرساختهای موجود و افزایش کیفیت زندگی ساکنان، از مهمترین دستاوردهای بازآفرینی شهری به شمار میرود.
به همین دلیل، بسیاری از کشورها طی سالهای اخیر توسعه درونشهری را جایگزین گسترش افقی شهرها کردهاند؛ رویکردی که علاوه بر کاهش هزینههای توسعه شهری، از تخریب اراضی کشاورزی و افزایش هزینه خدماترسانی نیز جلوگیری میکند.
ظرفیتی که بدون برنامه، به آمار تبدیل میشود
ظرفیت ساخت بیش از پنج میلیون واحد مسکونی در بافتهای ناکارآمد، بدون تردید یکی از مهمترین فرصتهای بازار مسکن ایران است؛ اما تجربه سالهای گذشته نشان میدهد اعلام ارقام بزرگ، به تنهایی گرهی از بحران مسکن باز نمیکند.
آنچه امروز بیش از هر چیز مورد انتظار کارشناسان و افکار عمومی است، انتشار گزارشهای شفاف درباره میزان تحقق اهداف، تعداد واقعی واحدهای نوسازیشده، عملکرد بانکها در پرداخت تسهیلات و برنامه عملیاتی دولت برای رفع موانع بازآفرینی شهری است. در غیر این صورت، فاصله میان ظرفیتهای اعلامشده و واقعیت اجرای پروژهها همچنان پابرجا خواهد ماند.
