تحول در قیمت‌ها با اجرای «طرح نهضت ملی مسکن»

به گزارش آتیه آنلاین، شاید بتوان اجرای «طرح نهضت ملی مسکن» را یکی از مهمترین وعده‌های اقتصادی دولت سیزدهم دانست؛ طرحی که بی‌شباهت به طرح مسکن مهر نیست. مردمی که توان خرید خانه‌های چند صد میلیون تومانی را ندارند، منتظرند جزئیات این طرح بیشتر روشن شود تا برای ثبت‌نام در آن اقدام کنند. اثر این طرح بر بازار مسکن هم از نگاه فعالان این بخش دور نمانده است. برخی کارشناسان این حوزه بر این باورند با اجرای چنین طرحی از آنجا که عرضه مسکن افزایش می‌یابد، حباب قیمت شکسته و شرایط بازار از حالت رکود خارج می‌شوند. این دسته از کارشناسان اجرای هر طرحی در حوزه مسکن را عاملی برای شکستن یخ بازار معرفی می‌کنند، اما محمدعلی پورشیرازی عضو هیأت مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی، اجرای این طرح را به صورت مشروط بر قیمت خانه اثرگذار می‌داند. او می‌گوید: «در صورتی که طرح‌های انبوه‌سازی در شهرهای کوچک اجرا شود، بدون شک از مهاجرت جلوگیری کرده و زمینه برای کنترل تقاضا فراهم می‌شود.» او اقدام برای اجرای طرح‌های اجاره‌ای را گامی در راستای کنترل اجاره‌بها معرفی می‌کند. طرح نهضت ملی مسکن یکی از مهمترین وعده‌های اقتصادی دولت به مردم است. گرچه هنوز جزئیات این طرح به درستی مشخص نشده است. گاهی اعلام می‌شود که حتی مجردها هم می‌توانند برای ثبت‌نام در این طرح اقدام کنند و گاهی دیگر، این خبر تکذیب می‌شود؛ برخی مواقع ثبت‌نام مجردها و تحویل خانه به آنها مشروط به ارائه قباله ازدواج می‌شود و گاهی بدون هیچ پیش‌شرطی از مجردان دعوت می‌شود که در سامانه مربوط به این طرح ثبت‌نام کنند، اما صحبت درباره اجرای این طرح، بارقه‌ها امید را به بازار مسکن بازگردانده است. هنوز به درستی کسی نمی‌داند اجرای پروژه‌ وعده داده شده دولت، چقدر می‌تواند بر قیمت‌ها اثرگذار باشد، اما همه در این رابطه اتفاق‌نظر دارند که این طرح انبوه‌سازی، بازار مسکن را از حالت رکود خارج می‌کند. بازار مسکن در رکود ایرج رهبر؛ رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در گفت‌وگو با آتیه‌آنلاین بازار مسکن را دارای رکود در بخش خرید و فروش توصیف می‌کند. او می‌گوید: «یکی از دلایل رکود بازار مسکن، عدم توان خرید مردم است و دلیل دیگر که بسیار کم‌ اهمیت‌تر است، انتظاری است که مردم می‌کشند و امید دارند که قیمت مسکن به ثباتی برسد. خریداران احتمال می‌دهند که در آینده قیمت‌ها کمتر شود، به همین خاطر منتظر می‌مانند تا در آینده و با افت قیمت‌ها، خانه بخرند.» رهبر ادامه می‌دهد: «به هر حال قیمت مسکن با بودجه و درآمد خانوار هماهنگ نیست و همین مسأله باعث ایجاد رکود در بازار شده است.» او درباره دلایل انتظار مردم برای کاهش قیمت مسکن، بیان می‌کند: «طرح نهضت و اقدام ملی تولید مسکن که دولت در دست اجرا دارد، یکی از دلایلی است که انتظار کاهش قیمت‌ها را در مردم ایجاد کرده است. این طرح مسلماً در ثبات قیمت یا کاهش آن تأثیرگذار است.» به گفته رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور، دولت تمام تلاش خود را به اجرای این طرح معطوف کرده و از آنجا که یک مصوبه قانونی است، باید آن را به اجرا درآورد و در قبال اجرای آن جوابگو باشد. تمام همتی که دولت روی این طرح گذاشته است، برای به نتیجه رساندن آن است. او برآوردی از میزان کاهش قیمت مسکن در اثر اجرای این طرح انبوه‌سازی در کشور ندارد، اما تأکید می‌کند: «هر عرضه‌ای که انجام شود، قیمت‌ها را کاهش می‌دهد. وقتی در مسکن یا کالای دیگر کمبود عرضه به ‌وجود می‌آید، قیمت آن کالا بالا می‌رود. اگر دولت بتواند تعادل بین عرضه و تقاضا را برقرار سازد، بازار به ثبات می‌رسد و قیمت‌ها متناسب با تورم اقتصادی که در کشور متداول است، بالا می‌‎رود و بیشتر از این حد جهش نخواهد یافت.» افت نرخ در مسکن‌های گران رهبر می‌گوید: «طرح مسکن مهر در دولت نهم و دهم اجرا شد. این طرح در بازار مسکن و روی ثبات قیمت‌ها تأثیرگذار بود. دولت یازدهم و دوازدهم که آمد، بر اساس نظریه‌ای که وزیر مسکن وقت نسبت به این طرح داشت، تولید آن متوقف شد و استمرار پیدا نکرد.» او اضافه می‌کند: «اگرچه طرح تولید مسکن متوقف شد، اما رشد جمعیتی قطع نشد و نیاز مردم هم برقرار بود. وقتی عرضه مسکن متوقف شود، انباشت تقاضا پیش می‌آید و این مسأله باعث افزایش قیمت می‌شود. تجربه آن را در چند سال گذشته هم برای اجاره‌بها و هم خرید و فروش خانه داشتیم. طرح جدید دولت با توجه به اینکه عرضه را افزایش می‌دهد؛ نیاز مردم را تحریک می‌کند و حداقل ثبات قیمت در بازار به همراه خواهد داشت. ضمن اینکه در برخی موارد در مسکن‌های با قیمت بالا، شاهد افت قیمت خواهیم بود.» تأثیر مثبت طرح بر قیمت‌ها افشین پروین‌پور کارشناس مسکن نیز در گفت‌وگو با آتیه‌آنلاین، اگرچه تخمینی از میزان تأثیر اجرای طرح نهضت ملی مسکن بر قیمت‌ها ندارد، اما با توجه به افزایش میزان عرضه با اجرای چنین طرحی، آن را عاملی برای کاهش قیمت در این حوزه معرفی می‌کند. او ادامه می‌دهد: «این تأثیر مثبت با شروع پروژه‌ها و به ثمر رسیدن آن نمایان می‌شود و از انتهای امسال شاهد اثرات اجرای این طرح، بر قیمت مسکن خواهیم بود.» این کارشناس مسکن، بالا بودن قیمت‌ها به صورت حبابی و متناسب نبودن آن با توان خرید مردم را یکی از مشکلات اصلی بخش مسکن توصیف می‌کند. او اضافه می‌کند: «این مسأله باعث شده است تا نوسازی بافت فرسوده و عرضه مسکن دچار مشکل شود. به همین دلیل دولت از اختیارات خود استفاده کرده و تلاش می‌کند عرضه مسکن را تقویت کند». پروین‌پور درباره راهکار بی‌نیاز شدن بخش مسکن از کمک‌های دولتی می‌گوید: «با کنترل سوداگری می‌توان این مشکل را حل کرد. سوداگری در بخش مسکن اگر کنترل شود، بازار روال طبیعی و عادی خود را در پیش خواهد گرفت. تا زمانی که سوداگری وجود دارد، نتیجه‌ آن این می‌شود که قیمت‌ها به صورت غیرعادی بالا می‌روند و خیلی‌ها از چرخه بازار به سبب قیمت‌های بالایی که وجود دارد، حذف می‌شوند.» او اضافه می‌کند: «در چنین شرایطی دولت مجبور می‌شود بازار را به روش تأمین زمین رایگان و تسهیلات ساخت ارزانقیمت، سامان دهد. اگر سوداگری کنترل و مهار شود، مسکن از حالت سرمایه‌ای با استفاده از ابزار مالیاتی خارج شود، بازار سیر طبیعی خود را به دست خواهد آورد و حالت منطقی و طبیعی به خود می‌گیرد بنابراین دیگر احتیاجی به این کارها نیست.» این کارشناس مسکن درباره قیمت منطقی هر متر مربع مسکن بیان می‌کند: «دو شاخص اقتصادی در بخش مسکن بر اساس استانداردهای بین‌المللی وجود دارد که طبیعی بودن روند بازار را نشان می‌دهد. هر وقت شرایط اقتصادی بخش مسکن به جایی رسید که خانواده با درآمد متوسط، 20 تا 25 درصد حقوق خود را به صورت ماهانه صرف مسکن یا اجاره بها یا اقساط خرید کرد، یعنی شرایط بازار مسکن طبیعی است.» پروین‌پور ادامه می‌دهد: «یک پارامتر دیگر هم وجود دارد که شاخص هزینه دسترسی به مسکن است. یعنی یک خانواده با درآمد متوسط، پنج تا شش سال حقوق‌اش را به ‌طور کامل کنار بگذارد و هیچ هزینه‌ای نکند تا بتواند یک مسکن متوسط بخرد. در یک بازار متعادل، قیمت مسکن باید به این عددها برسد. وقتی رسید، یعنی اینکه شرایط بخش مسکن طبیعی شده است، اما در حال حاضر شرایط بخش مسکن غیر طبیعی است.» او می‌گوید: «در حال حاضر بخش زیادی از قیمت مسکن در ایران به دلیل نرخ بالای زمین است. قیمت مصالح خیلی روی بهای مسکن تأثیرگذار نیست. به طور متوسط در تهران 50 درصد قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد. در کلانشهرها بین 80 تا 90 درصد قیمت را نرخ زمین تشکیل می‌دهد. رشد حبابی قیمت زمین، باعث شده است تا قیمت مسکن هم افزایش یابد. ما باید قیمت مسکن را کنترل کنیم.» تأثیر مشروط طرح‌های انبوه‌سازی اگرچه پروین‌پور و رهبر اجرای طرح نهضت ملی مسکن را دارای اثر مثبت بر بازار اعلام می‌کنند، اما محمدعلی پورشیرازی عضو هیأت مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی در گفت‌وگو با آتیه‌نو این تأثیر مثبت را مشروط توصیف می‌کند. او اضافه می‌کند: «ما باید بدانیم چرا مسکن می‌سازیم و کجا باید بسازیم؟ هیچ وقت روی این مسأله مطالعه نمی‌کنیم؛ فقط جنبه‌های حاشیه‌ای آن را برای آن در نظر می‌گیریم.» پورشیرازی می‌گوید: «مسکن مهر طرح درستی بود. شما طرح مارشال آلمان بعد از جنگ جهانی دوم یا طرح ژرژ پمیتوی فرانسه را مطالعه کنید، خواهید دید که اینها چنین طرح‌هایی را اجرا کرده‌اند، اما این طرح را در شهر پاریس اجرا نکرده‌اند یا اینکه نیامدند در پایتخت آلمان و... چنین طرحی را اجرا کنند بلکه در اطراف شهرها، مسکن ساختند.» او ادامه می‌دهد: «فقط فرانسه با یک فرق این ساخت‌وساز انبوه را پیگیری کرد. یکسری واحد به نام واحدهای اجاره‌ای ساخت. مثلاً مجوز ساخت یک ساختمان 15 طبقه را داد، اما فرد حق نداشت آن را بفروشد. فقط کارش اجاره دادن این ساختمان بود. یعنی فقط ساختمان را ساخت، بسته به مکان، تعداد طبقات توسط دولت تعیین شد و هدف از ساخت هم تأمین نیاز اجاره‌نشین‌ها بود. به این ترتیب اجاره کنترل شد و کاهش یافت.» عضو هیأت مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی می‌گوید: «مسکن مهر طرح درستی بود اما در اجرای آن بسیار بد رفتار شد و جنبه‌های اقتصاد سیاسی در نظر گرفته شد. این طرح را نباید در تهران اجرا می‌کردند. در تبریز و اصفهان باید تعداد کمی واحد می‌ساختند. باید واقعاً چنین پروژه‌ای در شهرهای کوچک اجرا می‌شد.» او تأکید می‌کند: «خوشبختانه شهرهای ما امکانات طبیعی زیادی شامل زیرزمینی، زمینی و حتی انسانی در اختیار دارند. منابع مناسبی داریم. ما باید طرح مسکن مهر را در شهرهای کوچک اطراف مشهد اجرا می‌کردیم. مثلاً در سمت سرخس باید انبوه‌سازی انجام می‌دادیم. باید شهرهای بزرگ را از این لیست حذف می‌کردیم. زیرا مسکن نیاز بشر از ابتدای زندگی بوده است. کتاب سینوهه را هم مطالعه کنید، درباره مسکن حرف می‌زند.» پورشیرازی تأکید می‌کند: «ما باید به اطراف کردستان و به محدوده‌های اطراف مشهد برسیم. به اطراف کرمان و شرق و غرب خراسان بخصوص محدوده شرق خراسان که بسیار وضعیت خاصی دارد، برسیم تا انسان‌ها مهاجرت نکنند. هر منطقه‌ای نیاز به افراد فنی، اجرایی و کشاورزی دارد. باید این افراد در سر جای خود بمانند.» او اضافه می‌کند: «چرا مسائل فنی در آلمان اینقدر در تمام قسمت‌های این کشور توزیع شده است؛ دیلی آن این است که اگر قرار است یک کارخانه برای لولاسازی بسازند، در آنجایی که ساختمان دارد، کارخانه را مستقر می‌کنند تا هم اشتغال ایجاد کنند و هم نیازها را برطرف کنند. ما متأسفانه در این قضایا به مسکن دید دیگری داریم. دید برنامه‌ریزان نیاز مردم نیست، آنها دید نیاز سیاسی اقتصادی ویژه به مسکن دارند.» عضو هیأت مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی می‌گوید: «گاهی مواقع یکی از روزنامه‌ها لیست قیمت ساختمان‌ها در 20 نقطه تهران و چند شهر دیگر را منتشر می‌کند، ناراحت می‌شوم. مگر می‌شود ساختمان متر مربعی 45 تا 50 میلیون تومان باشد؛ چرا باید اینطور باشد؟» پورشیرازی می‌گوید: «چرا باید جمعیت تهران به 10 میلیون نفر برسد. اینها جنبه‌های سیاسی دارد و جنبه‌های نیاز مردم در آن مشاهده نمی‌شود. اگر پروژه انبوه‌سازی در شهرهای کوچک اجرا کنیم، جمعیت مهاجرت نمی‌کند. از آن مهمتر نیروهای ماهر، شهرهای کوچک را ترک نمی‌کنند. باید نیروهای تربیت شده، سرجای خود باشند.» او درباره واقعی بودن قیمت مسکن در کشور می‌گوید: «وقتی می‌خواهند معامله کنند، ممکن است پنج درصدی بالا و پایین شود، اما قیمت تمام شده مسکن همین‌قدر است. افزایش قیمت مسکن علاوه بر صعود نرخ مصالح، حرف‌های دیگری دارد از مسکن برای مردم استفاده نمی‌شود، برای جنبه‌های سرمایه‌ای و کارهای دیگری استفاده می‌شود.» عضو هیأت مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی تأکید می‌کند: «در همه جای دنیا در ابتدا آمار نیاز مردم را می‌گیرند که چند نفر خانه می‌خواهند، بعد اقدام به تدوین پروژه می‌کنند. من نمی‌دانم ما مسأله اجاره‌نشینی را چرا در ایران اجرا نمی‌کنیم و در اصفهان، شیراز و مشهد ساختمان‌سازی اجاره‌ای انجام نمی‌دهیم. باید طرح‌های اجاره‌نشینی را باب کنیم و از مدل موفق فرانسوی کمک بگیریم.»